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重磅:2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会隆重召开

2018-11-01 14:363房网

2018年11月1日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办,中国指数研究院华东分院承办,宋都基业投资股份有限公司全程协办的2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会暨“浙商房企品质联盟”成立大会在杭州桐庐雷迪森度假酒店举行。

俞建午:2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会欢迎致辞

刘洪玉:中国房地产企业品牌发展十五年经验总结与展望

黄瑜:中国房地产市场形势总结及未来趋势展望

高院生:发布2018中国房地产品牌价值研究报告

丁晓:发布2018中国房地产优秀品牌企业名单

王洪林:掘金存量房产 运营服务致胜

刘文东:文商旅复合地产的开发与运营

朱青岭:海外房产服务发展与创新

对话研讨:新常态下 房企品质管理的机遇与挑战


俞建午:2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会欢迎致辞


宋都基业投资股份有限公司董事长 俞建午

 

俞建午:尊敬的刘老师、尊敬的黄院长、各位同行、新老朋友,女士们、先生们,大家下午好!

非常荣幸,中国房地产TOP10研究组和中国指数研究院组织的活动请到各位来参会,来一起见证房地产行业品牌的发展历程和浙商房企品质联盟的成立,也非常高兴能够与各位新老朋友和同行们在此相聚。请允许我用1分钟的广告介绍一下宋都。宋都股份从84年成立到今天已经30多年,我刚刚看了一下名单在座的各位有很多,是曾经与我一起并肩战斗过的同事,也有很多是宋都和我本人学习的榜样。为此,宋都这些年来一直在不断学习与对品质的执着中前行,也一直在向各位优秀的企业家学习,为在房地产行业孜孜不倦、辛勤耕耘做出品质而不断努力。宋都一直秉持性价比第一的原则,向更优秀的企业学习品质优先的精神,向锲而不舍追求品质的企业表示敬意。请允许我代表宋都集团,向各位表达谢意。是你们那么多年来对宋都品质的不断鞭策、不断鼓励和不断用你们的双手和你们的品质,成为我们学习的一种榜样精神。能够有这次机会跟大家结成联盟的目的,也是希望向各位学习,共同携手向前。

35年以来,宋都虽然是杭州的老牌企业,但在行业中以企业规模和品质领先来衡量的话,我们仍然是在座各位的跟随者、学习者和共同的奋进者。所以,能够借助于中国指数研究院和清华大学房地产研究所给的这么好的机会成立一个品质联盟,为行业的品质发声,尤其是在接下来可能房地产呈现一定的波动阶段中,能够发起这样的活动是非常好的契机。同时,宋都也表个态,我们将全力以赴,号召所有宋都人来响应这种活动,一如既往强调、重视品质,为活动添砖加瓦更添风采。

最后,再次感谢各位的光临,希望各位能够与宋都一起为浙商房企品质联盟做出贡献,同时也感谢各位的光临,也欢迎各位到宋都来做客。

谢谢大家。


刘洪玉:中国房地产企业品牌发展十五年经验总结与展望


中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

 

刘洪玉:尊敬的各位来宾,大家下午好!

今天主要想跟大家谈两个方面:一是关于这个行业本身的需求。过去我们做过很多定量的分析和预测,过去是一个高增长的年代,投资规模、新建规模达到了一个非常高的水平,但之后的平台期也会持续相当长的时间,所以我们预测到2025年,甚至到2030年每年10亿平方米新建的住房面积,这个需求是稳定的。最近几年是超常规速度的发展,我们卖的速度比建的速度快。大家看住房每年竣工的面积比销售面积要少很多,实际上从竣工和供应的角度来说,还有相当长的时间要走。另外大家已经看到城市更新已经成为这个行业非常重要的任务,早期没有在这个市场当中参与进来的很多企业有机会通过城市更新项目,在城市非常好的位置上获得优质的房地产资产,尤其是可以长期持有经营的资产,未来的空间非常大。再有,我们建了那么多的房子,怎么样能让这些房子,从资产的角度做好管理,从空间的角度怎么做好空间的运行和管理,这是过去以开发为主的思路下比较少去涉及的一个领域。现在很多地方都在琢磨楼宇经济怎么把空间运用这些事情做好,这仍然是我们这个行业面临的非常重要的任务。所以,从行业的内部来看,我们认为有很好的前景。

二是从行业外部、从国家经济社会发展的需要来看。现在在国民GDP当中,房地产业占的比重大约在6%左右,国际上一些发达经济体基本上都是占到12%左右。我们的差距在什么地方?刚才说了,我们的资产管理和空间运营服务行业发展水平还比较低,还不是非常的完善,还有很多的空间。与此同时,经济稳定是我们国家今后相当长的时间里,“两个一百年目标”的一个非常重要的任务,大家可以设想一下,房地产市场在经济发展中所起的作用。6%已经很重要了,如果要能发展到12%,也就是1/8的份额,大家可以想象它的重要程度。当然,还要考虑房地产业的关联影响。我们真心希望房地产这个市场能够持续稳定,这对我们国家未来经济社会持续健康发展非常重要。

我今天利用这个机会做一点儿总结。平时每次都要讲一讲方法,方法理论体系今年没有变化。下面重点给大家做一下总结,对未来的发展做一下展望。

一、品牌建设经验总结:品牌谱系

过去品牌谱系非常单一,基本上都是项目品牌,关注的都是具体的项目。2008年以前基本上是这样的特征,2009年开始进入到公司和系列产品品牌的发展阶段,不只是一个项目,公司的品牌开始变得越来越重要,因为这个行业也是这样,可能社会上认识我们这个企业先是从我们的项目入手,慢慢的从多个项目当中上升到对公司的认识。从2014年开始,企业开始多元化的发展,实际上我们又开始进入到了品牌生态的阶段。品牌的内涵进一步的丰富了。

最近在多元化发展方面又有了新的进展,新的变化。实际上,依托企业的主要品牌,随着业务的拓展不断地创新,形成了新的品牌生态。 从品牌传播的维度来看:品牌传播的渠道。最早是纸面的报纸广告,现在已经进入到了全媒体的时代,中间经历了PC时代、移动互联时代,现在进入全媒体时代。

从传播内容来看:过去做比较简单的宣传,现在越来越重视对情感和价值的传递。因为房地产行业提供的是一种服务,房地产产品又是价值量非常高,而且耐久性非常长的产品。所以情感和价值的传递变成了品牌传播的非常重要的内容。

从传播模式来看:从单向的信息,知道哪个地方有一个项目,电话号码是什么,可以打电话联系,变成了向融合沟通的方向转化,转化以后新的沟通传播的模式变得立体化了,成了网络矩阵的传播模式。

从品牌管理的角度来看:品牌管理的职能,组织形态开始从早期的销售职能走向了战略型的职能。也就是说,早期做品牌建设、做营销,更多的是为了怎么更好的卖房子,现在向战略层面发展,为企业的战略服务。

从品牌管理的机制来看:过去是比较机械的传统的品牌管理模式,现在转向了生态系统模式,满足了企业转型升级的需要。

二、品牌建设未来展望

1、品牌理念:品牌理念与时代通行,向“美好生活”进发。

现在表现的方式可以多元化了,实际上理念也要不断地与时俱进,现在品牌理念的建设方面,因为要实现未来的美好生活,变成了很多企业在进行品牌建设的时候去深度思考挖掘,分析研究的维度。

2、品牌使命:品牌使命开启新纪元,专业化与集群化引领未来发展方向。

伴随居住、生活和生产的三重关系叠加,品牌企业的品牌使命将肩负起改善宜居、创造乐活、参与兴业的重任,协同并引领居民“美好生活”的实现。
最后做个小结。

过去十五年:品牌企业不断完善品牌生态的协同管理,推动着品牌内涵向安全、绿色、舒适、智能等方向深化。

当前的挑战:个性化高质量需求、新住房制度和调控政策,令行业发展面临结构性调整,企业多元化发展战略、规避政策影响策略的实施。


黄瑜:中国房地产市场形势总结及未来趋势展望


中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长 黄瑜

 

黄瑜:尊敬的刘教授、俞董事长以及我们品牌房企的各位老总和媒体朋友们,大家下午好!

非常感谢俞董为我们提供这么好的场地,来到了美丽的桐庐做华东的发布会。我们确确实实做了15年中国房产品牌价值研究,在华东的发布会也开了15年,如果我没记错的话,在杭州这也是第五次开华东发布会。今天从整个华东地区各个城市赶来了这么多的合作伙伴,还有媒体朋友,确实让我非常的感动,再次感谢大家!

刘教授在我之前把整个品牌价值研究以及对中国整个房产的大市场和大的判断都提纲挈领做了分享。下面我将就目前大家普遍关注的几个问题,就中国指数研究院研究的数据结果来做一个分享。

当前所有房企都比较焦虑,焦虑下一步到底要怎么样才能够做得更好,或者是说怎么样才不能够落下来,能够跟上时代的发展。

我也总结了一下这些大企业对市场的判断。我们可以看到这些主流企业在公开的媒体上或者企业内部交流上都做了观点分享。首先就是万科提出来“活下去”,但是我们可以看到万科最近的经营业绩非常良好,而且它的市场表现以及一些举措还是一种积极的态度。我们也可以看到,大多数的企业都是对市场的判断是下行或者是趋稳,是比较偏悲观的企业,偏乐观的企业还是偏少。认为市场平稳的企业与看涨的企业差不多。总体来说,从我们调研的企业从数量上来看,大部分企业还是对后市持相对悲观的态度。

在这种大的市场判断之下,企业所采取的行动可以看到,很多的企业目前都狠抓回款,放缓了投资和开工的节奏,也强调了企业经营的安全性。落实到具体的行动上,我们在不同的层次也可以看到这些主流的企业在不同的城市里面不同的项目也采取了一些具体的行动。其中也有不少在降价促销的,也有在顺势而为调价的。总之,我们可以看到为了加速回款,不少的企业在一些主流城市采取了降价和促销的举动。比如,最近在郑州采取降价促销的企业相对多一些。

当然,我们也可以看到一些大的主要的市场的变化,实际上最新的行业变化表现比较明显就是土地市场。

通常土地市场可以看到是一个相对前端一点的市场的变化。最近土地流拍在增加,特别是今年8月份以后流拍的数量都处于在增加的状态(10月份以外除外)。而且从过去一年的数量上和它流拍的面积上来说,可以看到过去几年当中,2018年1-10月份300个城市流拍的数量上已经到了一个相对高位的水平。从土地的流拍的宗数、推出的宗数的比值及占比来说也是相对在提升的一个高位的状态。

我们把这些数据和百城销售面积及销售价格做了一个对比分析,对它是正常的市场表现还是异动的行为也做了对照分析,通过分析可以得出价格确实已经到了高位,而销售面积和价格的增速之间的差值已经到了一个最大的剪刀差,应该说我们到这个时点上市场土地价格确实已经是高位了,应该不太符合正常的市场规律,它应该会出现流拍。

这种流拍背后的原因我们也进行了系统的分析,很重要的一方面,确实企业的资金层面的压力大,我们从城市进行分析可以看到,最右边是2018年流拍土地宗数最多的城市,其中长三角的南通、宁波、嘉兴,是长三角的流拍比较多的城市,表明长三角的土地市场比较热,现在土地市场出现回落。同时从土地流拍一线二线城市占比的情况,可以看到这一轮的流拍数量前十的不仅是三四线,也有二线城市,特别是一些主流的省会包括成都等等。

分析背后的原因两个方面,一方面地价确实过高,特别是二线城市流拍的原因主要是地方政府所设置的条件过于苛刻,而且地价过高,基本楼面地价是比较高的。当然也有一方面就是我们在整体的市场当中,在当地的市场中市场出现了变化,房子不是那么好卖,价格未达到未来的预期等等,才会出现流拍。

可以看一下三百个城市的总体土地市场价格,1-10月份,300个城市楼面地价总体下降8.1%,其中住宅的楼面地价下降了7.4%,同时溢价率也在下降。尤其是10月份,楼面地价同比下降了11.6%,住宅楼面地价下降了13.7%,住宅楼面地价下降幅度更快。

这张图表是我们今年的销售业绩前30个企业,拿地的金额占销售金额的占比,从这个比值可以看到,大部分企业拿地金额的比率都在30%左右的水平,超过30%的企业是相对比较少的,像华润、旭辉超过30%。但是这个数字我们过去的年份做得测算,平均的数字大概在40%到45%之间,可以看到今年大家拿地更加谨慎。

我们说土地市场是一个相对前瞻的指标,它的市场变化也会领先一些,整体市场的预期也在改变。这个改变对照到我们百城价格指数的变化也可以看到,9月份百城价格发布的时候,大概有18个城市出现了下跌,之前8月份的时候,应该是只有6个城市下跌,到了9月份一下子增加了12个,共有18个城市下跌。而10月份的时候又增加了一个城市,就是19个城市价格已经出现了环比的下跌,但是整体百城价格指数已经连续12个月上涨,在这轮持续上涨之前,持续时间最长大概是24个月,这一轮已经到了42个月,可以看到确确实实整体市场在上涨,而且是在严控之下一直在上涨,压着在涨。但是刚好可以看到,在严格的调控下,上涨的幅度比较小,每个城市都在1%以内,已经有24个月已经在1%以内,但是最近三个月出现下跌的城市数量在增加。

我们对不同城市的百城价格指数1-10月份同期的价格变化也做了一个分析,可以看到三四线城市的涨幅回落是最明显的,包括从曲线上可以看到它的涨幅是在回落是相对明显的,一线城市几乎是一个横线,二线城市回落之后又上翘,但是三四线的回落曲线的势态是相对明显的。从不同的区域状况也做了一个系统的分析,可以看到这一轮的价格从不同的区域来说,价格的上涨是一个轮动的效应,到现在为止最新的行情来看,我们的西南地区涨幅今年1-10月份是超过10%,去年西南地区在整个一年当中整个全国的涨幅也是排在全国的第一。其次是中部地区,今年的1-10月份也是中部地区,可以看一下长三角、珠三角在涨得时候应该领先一些,但是在控的时候比较严,仍然也是在涨,但是东北跟西北确确实实,其他涨得时候它在跌,这一轮涨得时候是后涨,虽然涨幅有限,但是中西部地区这一轮轮动效应上涨的势态还是相对比较好。

再看一下我们重点城市的成交的情况。我上面的数据是50个城市的销售情况,2018年1-8月成交面积2900平方米,同比下降2.1%,全国商品房成交额的状况也发生了变化。看一下二手房市场,二手房市场也是一个前瞻性的指标,1-10月份十大城市整体的均价累计上涨1.1%,这个价格也是比去年收窄了5.7个百分点,其中上海和天津已经出现了下跌,到了10月份除南京、北京、深圳外,其他的七个城市都出现了下跌,二手房的价格下跌。二手房市场有时候是整体市场价格一个前瞻性指标,二手房市场出现异动对市场还是会有一些影响。从二手房成交的情况来看,新房市场的整体的供应有限,再加上严控,今年总体十个城市是有1.5%的上涨,但是我们的杭州成交是同比降3成,广州和南京也是下降2成,这是我们二手房市场的调整的状况。

这是我们最新的在预期发生调整之后,最近这些价格和成交状态的变化。我们再看一下当前市场总体库存的情况,我们把各个城市做了一线、二线、三四线做了一个跟踪。可以看到我们的这些城市的水位线的状况来看,库存总体在低位的振荡状况。但是主要40个城市它的库存的去化时间那个红色的线是一线,它的去化时间在往上,确实最近严控之下一线城市的去化时间应该是在延长。二线城市也是在十个月左右,我们的三四线尽管看是往下,应该说这个数字也是在9个多月,但是势态上是在上翘的。尽管当下的库存是在一个总量是低水位,但是去化时间也是在出现分化。

我们再看潜在库存的情况。潜在库存的总体的状况来看,我们一个是商品房,一个是商品住宅。可以看到整体的大市场里面住宅的潜在库存的去化时间是相对合理的一个状况,但是我们的整体商品房市场,除了住宅以外,非住宅市场的库存量还在增长。我们算了一个总数,相对于2014年整个的库存量应该是下降3亿平方米,但是我们商品住宅的库存相对于整个的时间上来说,无论它的去化时间和库存量相对2014年下降幅度比较大。但是整个商品房市场总体市场的库存仍然在一个相对的高位的水准线下面。我们测算了之后整个非住宅的市场的存量,特别在主要城市还是仍然有些压力。

我们再看一下不同城市的去库存的现实的数字情况。从一线、二线短期来看,都是合理的。但是可以看三四线城市的待开发面积是一个回升的状况,这点我们确确实实一定要注意,三四线城市数量多,体量大,不管是在库存的累积阶段还是库存的去化阶段,其实它的规模变化还是比较显著的,从曲线的主要现状来说,变化的幅度相对一二线是比较大的,对三四线的库存状况一定要注意,有时候看看似乎库存小,更要关注三四线当下新开工面积以及新增库存的状态。

我们还要关注的是这两年里面卖地卖的多的城市,将成交面积前20个城市以及成交金额前20个城市给大家做了一个展示。可以看到我们在成交面积上,先看前十的这些城市,像郑州在2017年全年成交面积是在全国排第二,但是在2018年1-10月份全国第一,武汉也是在前五的城市,中西部这几个城市的量也是比较大的,卖地卖的比较多,有时候分析市场的时候,不仅要看当下的库存,还要看潜在的库存,特别是要看已经卖出的地未来能够开发多少年还是非常重要的。还有值得关注就是结构性的库存,长三角我觉得提醒一个城市,就是苏州,苏州整个库存总量上来看,我们算总量,现在潜在的库存似乎还在合理,但是它的结构出现了一个失衡,特别是高价地供应过多,如果现在四百万以上的房子,按照过去成交的状况是在四年左右的库存,结构失衡的状况大家特别要注意。确实我们在这一轮的市场的变化里面,我们不仅要看当下的情况,可能要看买地拿地或者做相应举措的时候还要看潜在市场的情况。

这个是我们对整体的市场的一个最新的数字的状况。我们也对未来的市场也有一个判断。给大家做一个分享。今年四季度我们认为近期确实我们可以看到热点城市周期明显延长,四季度进入一个调整期,而且不同城市的调整幅度会出现分化。一二线热点城市的新房、二手房市场它的量价都会出现一些松动,中西部二线城市的二手房市场的量价也会出现一个回落。新房市场目前从中西部城市来看相对稳定一些。而这些我们大多数的一些相对独立,没有受周边大城市影响的比较独立的一些三四线城市的整个的新房市场从目前的成交量、成交价以及市场的表现来看总体认为后劲不足。这个市场也会从一个总体资金流从一个上行的势态进入平稳运行的周期,甚至会有些城市会出现回落。这个情况也希望大家在行动上,包括企业策略上作出一些相应的调整。整体全国的销售面积的规模已经做过预判,今年总量还会一个次高年份,还是一个好年头。但是四季度会有一个调整。价格的涨幅也会收窄,大的宏观性的房产投资和新开工的增速在四季度会出现高位回落这么一个势态。

不同的城市主要的城市也做了一些判断。率先出现一些调整价格下行的这些城市,比如说代表性的一些城市,比如说北京、上海、广州、天津、厦门等等,包括济南、郑州、合肥会出现价格调整,不少的企业在郑州已经用价格策略在促销。这些城市主要的原因还是因为整个政策管控比较严,土地供应的幅度也比较大,在市场上也出现一些企业降价的举措相对预期发生一些转变,再加上金融政策也比较严格,一定程度出现一些横盘博弈,价格趋稳,像苏州、南京会是趋稳的状态,成都尽管阶段性出现价格松动,但是整体的新房市场还是不错的,成都、武汉也会是一个价格趋稳的势态,这些城市这几年城市价格在提升,短期里面的需求支撑还是比较旺盛的。三四线城市要加大去化的速度,加大回款,这些城市大部分的前期需求已经透支了,而且新房市场整体的后劲也是不足,最近成交的比例和规模也比较大,库存的风险也开始显现出来,这些城市在四季度的市场运行当中或者是举措当中都要去注意,采取一些及时的措施。

对于未来的两年当中,我们也做了一个预判,这个是“十三五”期间总量判断的时候,现在还剩下两年的时间,做了一个总量的趋势的预判,这个是商品房的总量大概在84到85亿平方米左右,当然还有一些保障房在这个范围内,如果这样一测算未来两年当中量可能会缩,但是价格总体是趋稳的势态。

另外,对量和市场做一个周期性的判断。我们用了从2000年以来到现在18年的整个新房面积的复合增长速度做了一个市场行情的分界线做了一个判断。在过去18年当中,平均的复合增长速度大概在18%,我们划了几个时期,如果说从它的13.8%以下的叫复苏期,高于这个平均增速的叫加速期,在波峰的叫做繁荣期,之后往下走就是调整期,在0之下就是波谷期,我们看一下这条曲线。这个是从整个的2009年到现在一个预期的周期状况。复苏、加速、繁荣、盘整、衰落、低迷,从09年第一个小的周期是44个月,第二个是31个月,这一轮小的周期已经持续40个月,实际上这一轮周期轮动之后可以看到一个明显的特点,因城施策发挥了明显的作用,市场的分化和周期的轮动,特别是在波谷位置明显低于前面这两个周期的变化,它的波峰和波谷实际上还是一个相对来说平缓一点,从这个也可以看到高位增长期也是明显的延长,所以它的回落的幅度在因城施策作用之下,从现在的趋势来看还没有那么明显,这是一个情况。

通过这个判断的时候,刚才也是参照了一些宏观调控政策、货币政策以及市场供求的一些数据来对市场做出判断。可以看到在下一步的市场当中,市场的绝对规模上肯定会有所调整,总体我们的周期时长会有明显的延长,成交规模稳中有震荡的势态。

我们对2018年企业的策略建议是顺势推盘,以价换量回收资金。2019年还有一个拿地的时机。拿地的时机到底是在哪些城市呢,给大家一些建议,从大的市场判断上来说,还是主要城市群的核心城市,特别是在一些城市群里面的一些潜力性的三四线城市,大家要重点去关注。还有抓住一部分城市棚改的契机,棚改会有机会,这些地方需要重点去关注。我觉得一定要关注热点二线城市,特别是中部和西部地区的一些现在厚积薄发的一些城市。从最新的政策导向上来看,现在市场上都在做一些有效的供需主导政策的方向,怎么样有效的供需,给市场提供有效的供给,促进有效的需求,这个是我们大的政策方向。政策方向包括现在北京、上海和深圳是在这方面做了很多的举措。

从最新大家比较关心的政策的方向上来看的话,最终还是要促进长效机制的建立,这些年的调控包括最新的政策导向,可以看到主要还是促进长效机制的建立,包括住房、土地、财税和金融等等这方面的政策,其实大的方面刘教授刚才已经说的差不多了。大家比较关注到底会不会取消预售,国际经验上来看,预售是在第三方的监管之下,从大的趋势上来看,近期预售还会维持一段时间的做法,但是从长期来看肯定会强化资产资金的管控以及按施工进度付款等方式不断完善预售制度,这个肯定会是一个趋势,但是也不一定有那么快,所以原来那套做法肯定也不太可能的。大家最新比较关心就是昨天政治局会议,没有提房地产。没有提这个事情,我们也做了相关的研究,我们的看法给大家做一个简单的分享。

确实没提房地产这个事情,第一是因为眼前有更重要的其他事情。第二,也可以看到我们房地产总体的状况也是在一个基本的预期范围内,没有超出预期或者是没有出现一些大的变动,所以大家认为在可控范围内没有去提这个事情,至少不是眼前要提的事情。这个给我们这个行业有点定心丸,在此基础上大家要努力去把企业做好。实际上其他的相应的调控包括对其他领域作出一种声音,我们觉得从另外一方面对我们来说都是一个好事。比如说像去杠杆的事情,现在去杠杆已经到一定程度了,接下来总体是在稳杠杆甚至是稳并且适当加大的过程,这种大的金融环境对房地产这种杠杆比较高的行业来还是有帮助的。另外其他的经济金融形势改善的话,无论是供给端还是需求端对我们这个行业是相对利好的,中国房地产无论是从城市化进程,还是人民生活水平的提高,市场整体的需求还相对旺盛,行业还有很多机会。如果像所有的浙商一样,像今天所在的品牌企业一样,在把握量的基础上,对品质进行提升,我们在这个市场上应该会有更好的竞争力,我们的品牌企业就像今天俞总说的我们要做百年企业,我们不仅要抓住大的发展机会,更多是做好品质,在城市建设当中发挥品牌企业应有的作用。谢谢大家!


高院生:2018中国房地产品牌价值研究报告


中国指数研究院杭州分院副总经理 高院生

 

高院生:尊敬的刘教授、黄院长、俞董事长、各位领导,以及媒体朋友,大家下午好!

刚刚黄院长用非常详尽的数据和周期理论以及未来的趋势性判断给我们带来了一场市场形势的饕餮盛宴,所以接下来我想轻松一点,给大家讲一下品牌对于我们企业的作用。我今天主要分享四个观点。

第一个想说说品牌与规模之间的关系。

其实我们都知道没有规模就没有品牌,但是我们做了15年的品牌价值研究,规模与品牌这两个之间的要素关系确实相互发展非常密切。他们之间的关系是什么样的呢?品牌在加速规模的快速扩张,不断地提升我们企业的行业的集中度。但与此同时,我们的规模也在推动企业品牌价值的不断创新高的趋势。

这两张图我们是对企业品牌价值数据的沉淀,蓝色是我们在04年的时候我们全国品牌价值只有9个亿,到了最新的数字我们是272亿(均值)翻了27倍。但同时品牌价值给企业的规模带来巨大变化,销售额这15年之间翻了60倍,品牌和规模之间确实能够相互影响,相互推动。2018年我们86家品牌企业的销售额里面增长48%,跟品牌价值的增长能够协同发展,我们华东在全国五大品牌的销售金额同步增长,超过了30%。相等华东5家企业位列全国品牌企业双绿领跑一个是绿城,一个是绿地,我们专业品牌在2018年出现了大幅的增长,有71%。另外一个数字大家可以看一下,这个是我们把各个区域的品牌企业他们的八年来的品牌价值的变化做了一个汇总,其实大家可以看到我们红色的是华东的品牌价值,我们这八年来华东企业的品牌价值在全国的各个区域品牌价值里面在第二位,仅次于南部的品牌,这也是华东企业确实在全国的大潮里面能够做得非常好的一个很重要的因素。但是在东部品牌里面,浙江的两家企业,祥生和中粮都是领跑整个的东部品牌。

讲了规模和品牌,我们来看第二个观点,品牌和收益。

其实规模可能不是很多企业追求的第一目标,但是利润和收入一定是企业追求的第二或者是永恒的战略目标。从品牌和效益来说,品牌确实能够给企业带来效益,我们发现品牌在不断的加速企业进行资源的整合和品牌的输出,能够给品牌效应的转化带来非常显著的作用。一个是营收,一个是净利润,15年来品牌企业的营收增长30倍,利润增长42倍,可以发现品牌不光是给企业规模带来变化,企业的效益、利润也有巨大的推进作用。

这个过程中第一点溢价,品牌企业因为有品牌的优势,发展过程中可以降低成本,增强溢价能力,这也是品牌企业的房子就是卖的比一般企业的房子贵,这就是溢价能力。当然品牌企业也要不断的整合自己的相关的服务资源,营造一种所谓的客户体验更好的氛围。

除了溢价以外,还有一点品牌确实可以创造效益,品牌输出。这几年很品牌企业不断的输出自己的专业优势,华东里面有这样一家企业,就是绿城,绿城整个的品牌价值也发生了一些变化,从过去的重资产转向轻重并举的模式,值得一提绿城在品牌输出这块成为行业的领头羊,目前为止,绿城旗下的代建的企业目前合建项目250个,1-9月份代建规模带来近400亿。

第三个除了溢价和输出以外,很多企业也在不断的跟国家大的战略结合在一起,比如说强调美好生活,产城融合,包括小镇、物业等等领域,所以在华东的品牌生态链里面也有这样一批优秀的企业,有宋都的产业园区的优秀品牌,也会有很多商业运营的品牌,还有城镇化运营的蓝城集团,还有文娱领域的渗透,这些企业也在不断的拓展单一的房地产开发的模式,进行生态链的延展。

我们来看第三点,好品牌跟什么有关系?答案是好品质。当然除了好品牌有好品质以外,其实还有一个很重要的因素,一定要回到社会广泛的认可和认同。这里面我们会讲到好品牌和传播之间的关系。首先我们来看一下,我们在讲品牌的时候都离不开三个指标,就是我们的认知度、美誉度和忠诚度,认知度是别人认可我们这家企业,美誉度是别人通过我们的产品和服务对我们的评价,忠诚度就是对这个品牌坚实拥护的程度。

华东很多企业会把品牌和品质,尤其客户满意度作为企业很关键性的一个指标,我们知道绿城、龙湖、万科这些企业在我们的居民居住满意度里面评价会表现突出,绿城始终会把产品品质作为一个生命线,这么多年以来,我们知道绿城已经连续很多年在满意度里面很多城市获得第一,最新是11个城市拿到第一,这个对企业来讲到底给我们带来什么影响?确实是有好的影响,这是今年最新给绿城做居民满意度普查的时候发现,将近有90%的绿城业主对品牌是高度认可的,包括92%认为我们买的房子是物有所值的,92%认为绿城是一家综合实力强和诚信度好的开发企业,好品质确实能够给我们带来价值。

我们很多企业也在不断的通过一些新的传播渠道,在最新的传播里面发现企业在品牌投入这块也越来越舍得,所以我们在品牌投入费用可以看到占到销售额的比重在不断的稳步提升,达到3%和5%的比重。曾经在我们投入比例里面,除了过去单一的广告费用和客户关系管理这两块,有一块就是关于项目的活动和事件营销费用这块在稳步的提高,而达到了近五年的最高水平。

所以我们也发现很多企业这几年在营销层面的品牌推广这块也确实是非常看重。但其实在品牌传播里面有两个很中间的关键词,一个就是所谓的全覆盖,即360的全覆盖。这360全覆盖的目的就是让更多人知道我们的品牌,这个里面包括有多屏投放,会有自媒体,短视频,还会有相关的互联网相关的平台来给我们做一些全新的内容展示。除此以外我们企业也在不断的创新,所以在整个传播内容上面会推陈出新,结合一些创新的元素,融入到现有的过去的品牌的传播理念里面去,比如有一些载体的丰富,有一些新型的发布会还有一些体验馆的模式。

但是除此以外,还远远不够,企业在品牌传播的道路上还在不断的渐行渐远,所以在传播内容上更加注重爆点、触点、燃点。还有除了房地产以外,安全、教育、扶贫等等这些社会公益的事情方面发挥自己的社会责任感,也给自己的品牌美誉度带来一定的加分。

最后我们讲一下房地产不是一个孤立的品牌,我们的品牌其实是有一个生态系统。在这个生态系统里面有房产品牌,有物业品牌,还有销售品牌,还有价值品牌,所以我们服务品牌跟房地产企业品牌一起共同成长,构建一个高品质服务的生态系统。

首先来看物业品牌,因为我们都知道房产70年产权,前五年是开发企业,后面60多年交给物业公司,最近物业的企业在不断的发展,对房地产的销售和运营带来巨大的推动,所以房地产企业和全国的企业在物业领域里面也是发挥了巨大的作用,物业品牌不管是在专业化领域还是市场化领域里面,还是在一些特色领域里面都是有所建树,华东的物业品牌企业还是可圈可点的。

除了物业以外,还有跟我们的有关的,比如说促销策划类,还有海外销售,房地产基金,还有家居等等,所有这些领域跟房地产有相关链条的服务品牌都在共同跟我们的房地产企业打造一个所谓的高品质服务的生态系统。

最后我也想用一个数字对今天的做个总结。2016到2017年全国商品住宅的销售面积将近28平方米这个数字代表未来几年会是我们交付高峰期的年份,在行业的下行周期的调整,可能会加速未来很多维权的发酵,对品牌企业带来巨大的考验,但同时也是一个双刃剑,对于优秀品牌企业才是真正的用武之地的时候。最后也预祝所有的华东的品牌优秀企业都能够独占鳌头,越做越好。谢谢大家!


丁晓:2018中国房地产优秀品牌企业名单


中国指数研究院杭州分院总经理 丁晓

 

丁晓:尊敬的各位来宾,大家下午好!

由国务院发展研究中心、企业研究所,清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同主持的中国房地产品牌价值研究已持续开展了15年,15年来研究组不断地完善方法体系,深入地挖掘优秀房地产品牌企业的成功要素,积极的探讨中国房地产品牌可持续发展的规律,这一系列的研究成果也成为社会各界广泛关注的重要对象,在对企业沉淀品牌资产,树立品牌形象,强化行业地位发挥了极其重要的作用。

十五年来我们研究组见证了中国房地产企业成长和发展的光辉历程,一大批锐意进取的企业,从省市走向区域走向全国,实现了品牌价值的跨越式发展。全国品牌企业的品牌价值平均增长了近30倍,他们的销售额也增长了近60倍,净利润超过了40倍的增长。同时,研究组也见证了品牌企业内涵的不断丰富,品牌谱系从产品品牌逐步建成完善的品牌生态体系。品牌管理机制与它的职能也持续的健康和完善,品牌建设也成为房地产企业战略当中的很重要的组成部分。15年的品牌建设成就,也让所有的品牌企业在面对当前这种严峻的调控能够更加从容,在面向未来的时候,也更加淡定,更是充满了信心。

在此,对15年来一直支持我们的房地产产业界,提供大量数据的房地产企业,研究组对你们表示衷心的感谢,也感谢媒体朋友对我们研究成果广泛的报道,也感谢研究组三位联席组长悉心的指导。

今天,我再次代表中国房地产TOP10研究组全体成员对2018年优秀的房地产品牌企业再次进行表彰,下面进入表彰的环节。


王洪林:掘金存量房产 运营服务致胜


中大金石集团有限公司董事长 王洪林

 

王洪林:尊敬的黄院长、尊敬的各位品牌房企的高管和媒体界的朋友们,大家下午好!

因主办方的盛情邀请,让我来参加这次会议,我感到非常荣幸。首先,请允许我对“浙商房企品质联盟”的成立表示热烈的祝贺,对刚才获得各项荣誉称号的各家品牌房企表示热烈的祝贺!

在座的各位品牌房企都是美丽中国的建设者,都是百姓安居乐业的拓荒者,各位都是大地的工匠。我作为原先的同行,请允许我对你们表示崇高的敬意。接下来我对我们中大金石两年来的转型发展和大家做一个分享,我们的转型的探索应该说才刚刚起步。在探索的路上我们付出了艰苦的努力,应该说我们所做得一切工作都还是初步的,是非常肤浅,但是主办方盛情邀请我们来给大家做一些分享,希望得到各位的指教。

中国房产的形势在座的各位应该说比我有更多的发言权,刚才黄院长已经做了非常精辟的阐述。应该说中国房地产经过30年的市场化进程,经历了黄金20年的发展,已经开启了白银时代,进入到存量时代。但是不管是白银还是黄金,都是贵金属的代表。未来的中国随着全面改革的深化,随着中国城市化进程的不断发展,随着人民对美好生活向往的不断追求,我相信未来的十年到十五年的时间里,中国房地产一定还有非常好的发展机遇。这块因为黄院长已经做了非常精辟的阐述,我就不再这里赘述。

我们中大金石的转型总体的定位是以养老为核心的运营服务+不动产金融。我们的目标是发展国内领先的老人美好生活服务商和资管价值创新者。对养老产业的发展,国内领先的老人美好生活服务商的定位,我们现在正在探索的过程当中,我们希望能够打造一个有核心文化来支持的一个基业常青的服务型的养老企业,我们确立的核心价值观是“长者第一,超越期待”,我们的总体定位是满足都市高端人群的刚性养老需求。

因为现在随着人口的老龄化,随着都市高端人群的高品质养老的不断需求,我们预判老龄人口老龄的需求会越来越多,越来越高。到2050年,中国60岁以上的人口将达到4.8亿,占全国总人口的38.87%,这是一个相当头疼的数字,是一个超级老龄化的社会。我们以杭州市为例,目前杭州市60岁以上的人口占总人口的比重是接近20%,65岁以上的人口占总人口的比重13%左右。所以在这样一个超级老龄化的社会,随着形势的发展只会愈演愈烈。我们作为一家有社会责任感的国有企业,我们在这条养老的产业化路子的发展过程当中,我们正在努力的前行。希望通过我们的努力,所呈现的养老产品能够超越老人本人、超越老人的子女、超越整个社会的期待,这就是我们的核心价值观。

我们中大金石养老产业2017年到2021年,这五年时间我们希望能够实现“四个一”的目标,这四个一的目标是创建一个品牌,因为国内目前从事养老的企业有两万多家,谁也不敢拍胸脯说我就是养老行业全国最卓越的品牌,就像刚才发布的全国房企的卓越品牌大家有一个公认的品牌,但是养老现在还没有。

我们希望通过五年时间的努力,能够在全国创建一个养老的比较好的品牌,我们还不敢说卓越品牌,我们叫中大颐和园。为什么叫中大颐和园,我等一下再跟大家报告。

第二,我们希望能够形成一定规模。我们这个规模希望到2021年在全国能够形成一万张养老床位,区域布局是立足杭州,面向长三角,有选择地布局全国重要城市,到2021年形成高品质的一万张养老床位。

第三,我们希望能够构建一个服务规范,这个服务规范是能够指引或者说引领我们中大金石养老产业能够高品质发展的这么一个标准。目前我们这个工作正在做,我们希望2019年元旦开始能够推出中大金石养老服务标准1.0版,这项工作我们现在请了一位教授,这位教授不是全国最著名的教授,但是我认为这位教授是来做这项工作最合适的教授。他因为在医院担任了十年的护士,后来因为不甘平凡考入浙江医科大学的研究生,后来到另外一所大学从事教学工作,现在带研究生,又担任护理学院的副院长,有丰富的教学经验和丰富护理经验的教授来给我们制定养老服务的规范是非常合适的教授。

第四,完善商业模式。因为养老难就难在商业模式。现在根据我从事养老行业积累的一些工作经验看,当前养老在商业模式的研究上我们感觉到目前还是非常不清晰,大家都经过了长时间艰苦的探索,但是商业模式还没有形成。我们希望构建六位一体开行开发性养老产业链服务集成商业模式,以养老服务为核心,以养老教育为先导,养老医疗为依托,养老地产为支撑,养老金融危保障,养老的智慧化平台为补充。因为我们理解任何一家企业要实现可持续发展,必须有充沛的现金流的平衡,有适当的盈利能力的保障和医养一体的密切配合。同时,要做到非常规范、非常优质和能够满足高端人群高品质养老需求的一定是在服务环节。为了做好这个服务环节,必须从最基础的护工人员的服务质量和服务素质、人员素质为保障。只有这样才能够做到我们养老服务能够赢得口碑,否则的话是建立在“沙滩之上的高楼大厦”。

所以我们根据五年的养老产业的发展规划,我们希望到2021年能够形成中大金石旗下颐和园三大机构,目前已经呈现给社会是朗颐、朗和、朗园正在寻找,正在寻寻觅觅之中。这是我们位于城东的朗颐国际医养中心,总建筑面积一万五千方,长租型中资产运营模式,是和德信一起联合打造的,里面151套房间,护理床位有90张,目前已经有1/3的去化率。我们朗颐正在推出换房养老的试点,因为我们理解现在条件下养老有四大痛点,其中一个痛点是我们要解决老人有入住养老机构的意愿和支付能力不足的问题。现在我们推出换房养老得到了市场强烈的反应。这是我们呈现的实景房,都是在两室一厅,一室一厅的机构,现在社会各界对我们这个机构反应还是比较热烈。我们9月推出以后目前为止去化1/3,我们感觉到还是比较理想的。

这是我们在城北的朗和国际医养中心。核心客群是80岁左右的失能半失能的老人。现在入住老人的平均年龄84岁,今年4月1号正式开放以后,目前为止入住率60%左右,这是一个持有型的物业,这个房子是我们中大房地产集团原来自己造的,后来我们自己为入住的老人打造一个医养结合的一个高端的养老场所。这也是目前一个实景的配套。

朗和开放以后,社会各界反应非常强烈,省委、省人大、省政府、省政协的领导,包括外省市的领导纷纷来考察指导,给了我们极大的信心。省委车俊书记来看了之后,他对我们的评价非常高,希望我们国有企业能够承担起社会所需、百姓所愿的事情,能够把养老这件政府非常关切的事情办好。从目前来看,我们这个机构应该讲按照刚才讲的都市高端人群的刚性养老需求这个方向,按照这个方向在运行过程当中,目前我们的省长、市长都入住在这个机构里面。像浙一、浙二、邵逸夫、省人民医院,一大堆的老专家、老教授、老科主任也住在里面,应该讲到现在为止反应还是不错的。接下来还要打造一个朗园,这是我们机构里面的老人在里面开展活动的场景。这是我们机构里面的老人在这里面的一个幸福生活的场景。这是我们做得一项工作发展养老产业。

另外一个我们立足于存量资产,买入、修复、卖出,通过资产证券化的出口来实现价值的提升和价值的创造。

目前我们中大金石日常经营已经覆盖机构养老、长租公寓、商办物业等几个方面,目前总的面积超过的10万方,这是我们在上海的结构化基金做下来的一个物业,目前出租率达到93%。中间这是在杭州东站的一个智谷人才大厦,以人才为孵化园的项目,目前出租率是90%。最后面那个是庆春路的远洋大厦,目前正在部分的整改当中,提高物业的品质,目前出租率80%左右。这是我们旧楼的改造,以修复为核心的环境,这是改造前的物业,这是改造后的物业,这是我们做长租公寓的,目前出租率95%。这个是改造之后的先后对照结果。这是我们老杭州都知道,这是杭州最早的一个高层建造的公寓中山花园。里面目前是破败不堪,我们接过来以后修复以后进行销售,把一处相对来说比较陈旧比较破败的通过我们的改造修复出售,目前是84套房源,我们通过整改以后平均单价提高一万块,成交的均价比小区的二手房高出三千块钱,整个物业比原先总价值提升了五千多万。

所以这是我们资产运营,当然这块的资产目前手上还有一些,目前想朝着资产经营的买入、修复、卖出的方向进行努力。这块我们在不动产金融领域,我们以机构养老、商办物业、长租公寓、传统住宅,通过业态化的运营、物业管理、租赁或者置换,典当融资等供应链一些环节的传统连接,通过资产证券化出口,通过物业的修复实现价值的提升,从而创造价值,这是我们目前在做得一些实践。因为我们的工作还是非常初步的,希望以后能够得到各位的帮助。当然我们也希望,因为今天在座的机构很多,有诸如此类的物业欢迎合作,希望得到大家的帮助。非常感谢,谢谢!


刘文东:文商旅复合地产的开发与运营


杭州新天地集团有限公司董事长 刘文东

刘文东:各位地产的朋友,各位我们媒体的朋友,大家下午好,刚才我们听了中大金石的董事长的发言,非常受触动。另外一点,在之前我看到一个数字,就是中国2016到2017年房地产的销售达到8亿平方米,这确实是一个水大鱼大的行业,在过去将近15年的快速发展历程中,房地产行业诞生了一些巨头,因为行业的集中度越来越高。因为我们在这里面,跟中大金石是一样的,我们是处于这个领域里面比较小众或者说另类的一个群体。所以说今天能够站到这个舞台上跟大家一起分享,我自己也很荣幸。

我们都说房地产行业已经转入到以前是黄金,有人说是白银,有人说是钻石等等,但是不论如何,其实背后的逻辑发生了转变,之前房地产大部分还是以“三高”模式,高周转、高负债的这种模式去运转,是一个增量的时代,赚取的是土地增值的利益。但是就像刚才王总所说,不管你接受不接受,这个行业已经进入一个存量的时代,现在就是数字化越来越快了,它会进入金银增值的时代,在这个时代逻辑关系会发生巨大的变化。正像我们说过去可能在三百万年前,那时候地球是被恐龙所统治的时代,在那个时代很多的巨头都很大了,我们和中大金石只是一个看不见的角落里面的一个小小的哺乳动物,但是我相信这个时代转型到你必须要靠团队、能力,而不是靠土地增值的年代。

我们在这个行业做了十年时间,我们一直试图不是去做这种纯的房地产开发,我也是跟一些朋友包括一些领导人介绍,第一句就是我们真的不是做房地产开发的,所有的项目都是持有和运营,事实就是这样。也看到这个时代也正在向美好生活转变,因为最终大家的房子除了住,总是还要有一些用的地方,所以说在满足这些基础的需求以后,对美好生活体验的感受需求会越来越多。大家已经看到向更深度的一些体验。

因为我也是在“三高”模式的房地产行业做了将近20年的时间。中间也体验过那种大体量开发,快速的周转,大规模的销售这种万人空巷的销售的那种体验。在做文商旅运营了以后,感觉到确确实实难度是不一般的,它是非常艰难的行业。它需要你要有大的格局,另外一点你要有持久的耐心,同时还要有非常细致的功夫。除了耐心和细心以外,还要有体力,你要能够坚持住。难度非常大,投资额比较大,资金压力比较大,因为回收比较慢,时间很长。但是好在这个文化东西它一旦做成了以后,它的门槛就比较高。就像我们国家一样,故宫只有一个,就是你只要做成以后,你会发现它的护城河比较高,关键你是要做成。

另外一点,中国旅游市场看上去很大,其实难度也非常高。为什么?这和我们假期,我们的休闲方式都有关系。所以说不建议大家贸然进入这个领域。总体来讲,旅游抓住“两个二”,一个是大城市周边的两个小时的车程以内,另外一点两个小时飞的之外的,大家的休闲娱乐是这样的。

所以说关键是什么,我一直在思考,文商旅这三个字之间是什么关系?尤其是文这块,首先第一个文化是底蕴,另外一点你一定要是独特,还有我们说要让客户尖叫,就是“文”是高度的问题。另外一点其实主体还是现金流,这个现金流不是管房地产销售,而是你要有变现的能力,不管是里面的衍生品还是旅游的产品,门票也好,最主要是现金流,“商”部分是主体。如果这里面有短期的现金流补充是更好一些。另外一点“旅”这块,其实更多是一种扩散,是支撑,是你的影响力扩散的过程。最主要这一面“文”的部分要作出高度和影响力。另外一点,防火墙的设计,你一定要有一个多元化的架构,短期和长期的现金流一定要设置好。说到底最主要是运营管控。就是你开了之后的运营,这个团队的磨合和这种运营的细致程度和体系化程度是非常关键的。这里不说了。

刚才主持人也提到我们千岛湖有一个项目叫文渊狮城,这个项目不说了,因为它有点类似于我们宋都打造的项目,可能那个地方是有一个非遗的特色。我想介绍这个项目,我们在杭州市中心有一个项目,这个项目我们是工业遗产改造的城市中心,因为之前是杭州的重型机械厂,占地900亩,我们整体打造整体持有。我觉得这个有一定的考虑,短期长期的考虑。

首先一点我们说要有产业,这个产业有40万方的甲级写字楼进行支撑,这里面打造跨贸小镇和企业总部。宜居部分这个是人才公寓,有一部分是持有,但是有一些是销售,做一些短期的现金流。另外打造了购物中心,有国际街区,另外一点我们保留了一个历史遗存,保留了将近十万平米的老厂房,不是简单的保留,也不是推倒重来,我们请了国际上重要的设计师进行重新设计,投资大一点,每平米的造价超过6万块钱,这块我们“文”的部分是重金去树立高度。这里面业态的布局也是做了一些仔细的设计,这里面有一些产业类的东西,包括有演艺,有总部,有众创空间,有加速器、金融产业等等。

我们入驻的企业家数现在已经将近四百家,这里面世界五百强超过10家,中国五百强超过20家,园区孵化的独角兽有5家,其中比较有名是云集。首先是要有产业,我们说产业是支撑,我们创造的税收从去年开始每年都是翻3倍,今年1-8月份的当地的地税的纳税已经是全年3倍多了,已经进入了收获期,因为我们做了十年。这个里面的员工超过一万多人。

但是为什么我们把他叫中央活力区而不是中央商务区,这个大家熟悉一点,活力区跟商务区的区别,除了CBD以外,还有活力的部分,这个活力的部分体现的就是文化、娱乐和旅游的功能。我们说叫产业部分,这个里面有跨贸小镇,跨贸小镇也是整个浙江省的特色小镇之一,现在进入良性期,当时的李强省长也就是是上海市委书记还在的时候,我们预计是2020年实现进出口总额超过一百亿,现在已经提前实现了。

同时我们关注文化这个东西一定要作出高度,我们也在全球进行比选,上海有迪士尼,北京有环球乐园,杭州有太阳马戏,我们双方优势合作,因为它是加拿大的一个国宝,在拉斯维加斯有11台秀,倡演了20年,我们之所以合作是因为大家在商务这块取得了共同点,拉斯维加斯是一个商业贸易城市,太阳马戏是一个高端商务的场所,另外一个不是马戏,因为没有动物,走的是国际演艺,我们以前是老厂房,我们按照太阳马戏的要求进行重新的设计和创建,等一下我会介绍,非常复杂,里面都是一些尖端的舞台设备。这里面历时五年进行打造,我们在明年5月份大概就会面世,我们刚刚在上周二的时候有一个新闻发布会,名字就是X秀,到时候加拿大的总理也发了一个视频,他也可能在明年首演的时候莅临。这面还有一个IMAX影院,还签约了一家中国最大的酒吧,目前正在装修。

太阳马戏的设计是罕见的,因为里面服务了1.9亿的观众,在中国比较有名是去年做了一个阿凡达的巡演,这个巡演跟驻场体验是完全不一样的,这个我们进行了翻建,地下的部分比较复杂,这里面的管线只是展现了一部分,这个难度我也打个比喻,如果说把房地产业作为制造业来比喻的话,说实在话做住宅可能相对来说比较标准化一点,但是做这个东西跟造飞机差不多,非常复杂。

但是好在我们克服了很多的难题,也是利用了一些比较先进的技术。同时因为这个舞台是旋转的,演出的时候会进行360度的旋转,所以你第一次是看不完的,一定要看两次开展看完这个演出,这些都是比较复杂的设备,不介绍了,大家可以到现场体验。另外一点我们在这里面的科创总部,包括我们打造的一些现在的AI、机器人产业在这个园区也还是出现了集聚的态势,还是非常不错。

另外一点,我们除了自己自创的一个IP,就是国际街区的happy购,这个有点类似于上海的进博会,你六天展览但是365天让人体验得到,你怎么实现365天呢,就是展览以后留下来,其实三年之前我们做到了,我们这里面有20几个国家馆,有的是政府开的,有的是民间开的,在这里面可以体验很多国家的特色的东西,可以买,可以尝,也可以观赏。另外一点这里面也有它的一个背景,一个就是它的地理背景很好,是在市中心,另外一个占地面积比较大,可以进行总部规划。另外这里有文化的特色,有工业遗存,可以有打造的基础,这是一个逻辑关系。

另外一个项目正在打造当中,叫重庆十八梯的项目,这个项目类似于重庆最核心的地方,离最核心的一个地方只有800米,也是重庆发源地,我们保留了它的一些历史的风貌进行打造。每一台建筑都有身份证,是一个历史遗存,又是一个历史风貌建筑,我们打造的时候打交道最多的部门不像部门,我们是跟规划局或者住建局打交道,我们打交道更多是文物局包括文化旅游局什么的,每一棵树要保留,可一个楼梯都要保留,打造的难度非常高,总投资额超过20亿,我们全部持有,非常考验产品打造的功力。

但是我们相信这个项目明年年底面世的时候肯定会成为一个网红类的项目,因为重庆的网红也比较多,包括离我们不远有一个项目,这里面包括有城市级的艺术馆在里面,做起来也挺有意思。 同时的话这里面我们有个文化观光的功能,但是是自发形成的,另外有旅游的配套,最主要是有产业的融合,有文化,有民宿,有旅游集散地,整合资源的广度跟宽度跟普通住宅开发是完全不一样的。难度有很多,我们只是提出了一些开发的难度,里面有很多地铁口,有很多的名树要保护,相当于绣花一样的,做文商旅就是这样的,就是绣花,非常可怜。但是这个事情之所以难才值得做,因为现在房地产开发商太多了,项目也太多了。

同样的住宅千千万,也不缺我们一个去做。我们现在在售的项目分为三大类,一个是中央活力区,是以产业为基础,另外一个文旅小镇以文渊狮城为代表。另外我们在后天在湖州有一个项目要开工,走的是唐代,陆羽茶经的地方我们打造一个禅茶小镇,这也很独特,全国只有一个。所有项目背后只有两个字,就是文化的支撑,但是最主要是平衡短期跟长期的现金流,做好商旅为前提,要有文和旅要跟上,里面有很多的挑战,过程当中的心酸跟做普通住宅不可同日而语,有很多的挑战,希望各位媒体朋友多关注我们,多多支持我们。最后,祝大家身体健康,万事如意,谢谢。


朱青岭:海外房产服务发展与创新


明良海外置业总裁 朱青岭

朱青岭:尊敬的黄院长、在座的各位国内房产的前辈同仁,大家下午好!

真的非常感谢我们中指院给我们一个机会跟国内房产的前辈去学习,我就长话短说来介绍一下海外房产的板块进行服务落地的构建还有具体做过的一些事情,同时也是希望今后有更多的机会和在座朋友的交流,取取经,我每次来参会的感觉就是今天所有我们国内房产发生的事情未来都会在我们的海外的房产同样的发生,所以真的非常感谢大家。

在开始讲主题之前简单介绍一下明良海外置业。说到海外房产,其实应该来说我们看到我们公司做了16年,其实也是海外房产真正的发展成为了一个比较相对具有一定的规模,然后在规模之路上开始发展并没有16年的时间。真正开始发展海外房产的时间大概也就是在过去的五六年的时间。明良海外其实也就是在这五六年期间开始随着海外房产真正的发展一路走来的。目前我们公司大概在海外还有中国大陆一共有500多位的同事,他们有前台的销售的顾问,还有售后,还有各个职能部门的同事在服务于客户去海外购房。

随着这五六年的时间,我们也在海外房产领域取得了一些收获。比如说我们会涉及到多个海外项目的销售冠军,还有今年也非常荣幸,我们中国指数院给了我们两个双认证,一个是海外房产的优秀的品牌企业,还有一个是我们的海外房产的优秀售后企业。同时我们在海外也是跟新加坡最大的一家二手房的中介公司建立了长期的合作,去把我们客户购房之后的一些售后服务要求做好。今天开始的主题里面,我会分四个部分跟大家做一些报告。首先去回顾我们之前最早开始做海外房产服务的时候基于什么样的一些策略开始做海外房产的工作。之后也是因为这样的一些策略,我们建立了怎样的一些文化系统,以及具体做了哪些落地的事情。

其实我们的服务策略在公司的LOGO上面也是可以看得到的,就是海外直设公司,售后安心无忧,之所以提出来这样一个口号和理念,主要是基于我们刚刚开始做这个工作的时候,我们也大量的跟成交的、没有成交的客户朋友,包括我们一些同行他们的客户,还有我们也是通过大量的调查高净值人士他们海外购房的需求等等,交叉分析出来我们就发现,在我们中国的客户去购买海外房产的时候,他们的痛点通常是集中在三个方面,第一个方面就是价格,第二个方面是项目,也就是楼盘,第三个方面就是售后。

在价格方面实际上他们并不是说一定要要求一个非常低的价格或者是一个优的价格,更多是他们能够得到跟海外当地的老百姓的一个透明的价格和相同的价格。这个是客户在价格方面的一个需求。在项目方面,客户他希望这个项目是有品质保障的,倒不是说这个项目一定要多么的奢华等等,因为每个客户他可能投资不同的国家和城市,都是根据自己的预算还有一个综合的投资和生活的需求去考虑的,但是希望这个项目的本身不要出现任何的烂尾或者是其他的风险。同时在售后方面,因为语言的问题、法律的问题,还有交通、时差等等多方面的问题,客户是希望能够得到一个比较强有力的售后服务的保障。所以这三个方面也是我们在五六年前开始经过大量的调查,然后每年也一直接触客户的一些需求回访得出来一个客户需求的痛点的挖掘。

所以我们把自己的海外的房产服务文化就定义在三个“心”,一个是省心,一个是放心,再一个是安心。在这三个方面去落地去建构我们自己所有的服务系统,还有我们的一些服务的内容。简单地说一下我们目前操作的模式,因为我们主要做得是中国大陆客户,还有大中华区的客户,包括香港、台湾的客户,他们去买海外的房产。所以我们目前用得模式主要就是从线上的竞价加上线下的分点还有渠道去获客,我们既有线上的一些平台,比如说等一下我会简单介绍我们的一个APP,还有我们线下的一个规模化的布点。这个线下的规模化的布点就不仅仅是在中国,包括台湾和香港有布点,所以我们销售的海外房产所在的国家和城市,我们一定都会有自己落地的直属公司,包括会有当地的我们的销售的团队、客服的团队,当地我们自己的车辆和当地会中文的司机等等,等于是一个一站式的服务。

线上的话,因为我们有很多的获客的手段和跟客户交流的手段。今年开始我们是10月份1.0版本的APP就正式上线了。这个APP上线之后,它的功能其实是会逐步的更新,大概最终我们希望能够达到的效果就是说所有的我们不管是国内的客户,还是海外的客户,因为未来我们也会交叉卖房,不仅是服务大陆的客户,还有海外的客户,比如说泰国的客户可能想去看英国的房产,我们有中文版、英文版,同时有一些新的客户可能暂时没有购房的需求我们也会在这个平台上让他第一时间了解海外的一些信息,这些信息里面包括投资方面、养老方面、留学、旅游方面的法律法规都会能看得到。还有已经成交的客户会在这个平台上让客户能够看到他自己已经投资过的项目,然后中间这一张图是我们的今年推出的新的服务,就是海外的新管家。这个新管长的好处就是每年大概会有30项售后服务都是在新管家这个平台上,不管客户有没有购房,都会单独去享受这个服务。比如说没有购房的客户可以单独去买这个新管家的服务,未来有可能成为我们的客户。已经买了的我们这些业主朋友就是送给他们的。

在线下的方面,我们主要是从三个方面去做一些落地的工作。第一个方面,就是我们就规范了自己的服务的流程,等一下会详细介绍一下我们有一个神秘获客的系统。同时也有一个客户满意度的考核,一些具体的内容我们也是会回访客户,然后形成一定的一些抽样的调查的量,去改善我们自己的服务的系统,然后服务人员的水平以及服务的内容。另外一个就是刚才有介绍过的是一个一站式的境内境外公司联动的服务。这个是我们7月份神秘顾客监测的报告,或者叫服务品质监测报告。我截取了几页给在座的朋友们看一下,首先我们会把监测的对象放在我们满三个月的员工,因为他们最开始给客户提供服务了。这些员工包括有国内的,也包括有境外的,所有的大家看到罗列的这些岗位比如说国内有客服、销售顾问、行政,还有展会的讲师,包括一些法务的同事,海外有一些接送机的司机、海外的销售顾问等等,所有这些员工其实他们都是在我们客户接触到明良的时候不同阶段服务于客户,所以我们都把他们列为监测的对象。监测的持续期是从今年就开始了,抽取的数据就是7月份的一些数据。比如说指标体系里面,当然这个指标体系是一级指标,我们没有再细分下去了,实际上这个里面比如说电话礼仪我们就会分的非常细,到底是第几声接听电话,电话里面的沟通的利益是怎么样的,顺此下去所有每个岗位的硬件和软件都是会用同样的方法进行监测,可以每个月确保抽查到所有跟客户接触的岗位一大部分员工,因为我们会有一个样本量。然后就会形成报告,我们当然去在内部有一些管理层,包括我们自己内部的员工都会开始进行培训。这个过程其实就是一个发现、解决、巩固再继续发现、解决、巩固这样一个闭环的过程,去提升我们的硬件和软件的服务。

落地具体的结果也简单跟大家展示一下。比如说一站式的服务里面,我们会为楼盘有要求,我们只选上市公司的楼盘,品牌的酒店公寓,包括准现房,可以有效地避免产品本身出问题。同时我们也承诺客户如果是有差价的话,我们是双倍赔偿的,客户在去下定之前我们就会先跟他签这种承诺,然后再去处理所有的事情。然后他在购房之后,就是刚才提到的心管家的服务有30多项,还会单独签约,去让他享受到今后的售后服务和保障。这个就是落地的海外的车辆、员工24小时的服务。这些都是心管家的一些服务,具体就不再赘述了。通过这一系列不断的强化和打造,始终能够把客户在海外投资方面真正当成是一个长久的事情在做,然后首先是要保证到客户的一个安全和利益,然后能够让他在之后的所有的购房之后的事情都有人去管,而且是管到底。在此基础上我们希望不断的加强他的二次购买还有转介绍。可能落地说的都是一些跟生意、服务有关的,没有太多的一些理论。抱歉。非常感谢大会给我的时间,谢谢!


对话研讨:新常态下 房企品质管理的机遇与挑战

丁晓:也是非常有幸来主持这场对话,今天在场坐的这几位嘉宾都是刚才发过誓,立过盟约,如果你们的房屋出现过问题,可以直接给大家打电话。接下来请每位嘉宾回答一个问题,我们在品质方面,包括在这两年企业在品质方面到底做了哪些事情,也让我们业内人一起分享学习一下,因为我们嘉宾都是对应后面的名牌坐好。

的确,品牌立身,品质为本,我们能发现越来越多的企业开始认识到品质的重要性。而要做好品质管理却是道难题。接下来,就让我们就随着优秀品牌企业的视角,去探讨今天的主题:“新常态下,房企品质管理的机遇与挑战”。

这次的对话嘉宾有:

祥生地产集团副总裁郭政先生

滨江集团副总经理郭清先生

德信地产集团常务副总裁方静女士

宋都基业投资股份有限公司总裁助理李今兴先生

时代大地控股集团有限公司常务副总裁曹智华先生

上海乾立股权投资基金管理有限公司董事总经理袁凌女士

郭清:谢谢主持人。因为滨江在杭州也成立了26年,我们发力是从16年开始,16年拿了13个项目,17年拿了20个项目,今年到现在为止拿了26个项目,现在手上有66个项目,这三年其实数量上有了大幅的增加,管理区域上我们也增加了很多城市,目前一共有12个城市,最南的到深圳,最北到江苏南通,最东到舟山,最西到江西上饶。我们主要做三个方面,第一个方面加强了标准化建设,08年开始搞标准化,产品系列细化成四个大类16个系列,进行了一个继续的产品化深入。第二主要是团队的建设。从16年的时候团队只有两百多人,现在已经到八百多个,有五六百个新的员工,怎么把这些员工能够尽快的融入到滨江这个大家庭,能够熟悉滨江的管理体系,这也是这几年重点在抓的。第三,就是我们是强调学习。因为我们今年拿了26个项目,和全国前30强有15家企业是合作的,在相互的一起合作开发中取长补短,把对方好的东西学习过来,弥补自己差的地方,基本上是这三块,谢谢。

主持人:非常感谢郭总。第一是标准化,第二扩张人员,第三是相互学习,学习我在中午跟俞总吃饭的时候也在说,我问宋都说,为什么突然投资了那么多项目,而做地产主业相对少了一点,当时俞总说的就是学习这两个字。你讲的太多了,后面的嘉宾压力有点大,把话筒给我们德信的方总。

方静:我想到前两天跟北京的人开会,他们说到底是浙系的房企,他们说我们扣的特别细,PPT都是一个标点符号扣的,其实精益求精的工匠精神,浙系房企是有地域基因的,从战略上来讲其实是短板,但是从品质上来讲是非常大的优势。所以其实作为杭州本土的房企其实我们一直认为德信品质是我们的立身之本,我们对品质是这么理解和这么做的。

第一,我觉得你说品质好不好交付见真章,你说的再好都没用,交付是试金石。过去两年也是德信的品质年,我们无论是营销对客户的这种敏感点的抓取,对这种设计的同行的学习,包括对人性化的关注。包括在工程上的品质的严控,这些方面都是下了很多工夫,这两年交付了几个楼盘,满意度上升很快,这种付出是有成效的。

第二,客户满意度是衡量品质的标志。你们也做了满意度的调研,我们对结果也非常重视,我们项目最多的是杭州和温州,杭州满意度和忠诚度都是第四,绿城、滨江、万科德信,绿洲是满意度第二,忠诚度第一,很少在一个城市能够超过绿城,这个也是对我们很大的鼓舞,使我们有信心在这块上继续坚持下去。

第三个就是标准化,这个听起来对品质没多大关系,但是在规模化的时候,不一定标准化能拿90分但是你至少能拿85分以上。最后我觉得创新也是品质的灵魂,因为我们不能长在过去的成果上,我们德信17年关注的是客户的这种生活场景的营造,邻里关系的营造,所以从产品的制造商到生活的服务商这块上面,我们一直在尝试,希望给客户提供兼顾产品品质和生活温度的一些好产品。谢谢。

丁晓:非常感谢方总,第一个是全面从客户的角度出发,第二点她提到了满意度,第三点讲到了创新,其实我觉得创新我有点体会,因为我们客户在进步,我们客户从过去60到70后,现在转到80、90后了,对客户的要求已经不再是我要奢华的大理石、水晶灯,客户会实际一点。两位同事一起讲到了标准化,听一下第三位嘉宾,祥生地产集团的郭政总。听听祥生在品质上怎么做的。

郭政:我发现发言的难度越来越大了。两位讲的非常好,在座的各位也是我们祥生的学习对象,祥生在品质方面做了一些努力,我刚才也总结了一下,两个品和两个自,

第一个品是产品的迭代,因为祥生是非常讲究深耕的一家公司,因为我们诸暨的样板为例,我们这么多年祥生一直在迭代。所以我们的迭代是基于客户的需求,因为我们的产品品质要基于需求去迭代,我们抓住需求迭代,推动产品的迭代,来推动产品品质。第二个是品位。因为这几年祥生跟国际国内的大牌的设计院合作也非常多,我们对土地资源的和文化价值的活用做得相对比较看重。比如说金沙湖的项目,一方面左手是大师级的团队,右手是对当地文化的洞察、自然条件的利用,我们楼盘的排布也好,天际线的设定也好,是非常吻合当地的自然生态条件的。

两个自,一个是自然天工,对标也是一种监督,我们祥生内部有一个产品监控系统,行业的品质提升状态我们一边关注,一边学习,我们对手也是未来一个非常好的学习对象。第二点自然监督,今天非常抱歉加入到品质联盟,我们在业主的维度也有一个品质联盟,我们云栖有一个精装修的项目,我们在交付前一年业主成立一个品质监督联盟,跟这个性质有点像,内部视角,我们的监督是多维度的,一个是行业,一个是内部的设计管理、工程管理还有业主的监督,这点是非常重要的,最终一个自,我们的品质要基于企业的文化,祥生最近也树立了一个“以人为本”的企业文化,我们希望用品牌的基因、文化的基因去反推动,品质到最后是落实到每个人的意识,只有公司上下都有很强的品质意识,才能最终通过品质的提升。我们研发部有个成果,他们在讨论南端的扶手向倾斜25度是不是最舒适的方式,他们进行了大量的验证,这是一个细节,但是这个细节背后是我们以人为本的概念,虽然不是一个标准的答案,但是是一种态度,也是一种希望。谢谢。

丁晓:郭总也说了几点,第一个是产品迭代,第二个是整个监督的体系,第三个就是以人为本,这是董事长经常在嘴边提的。个人也是他们云栖新语(音)的业主,他们业主的品质联盟我真的没有加入,下次我有加入。接下来有请时代的曹总分享一下,时代第一跟广州时代是重名了,是温州时代起家的。第二,我在四年前我跟时代董事长在一起聊的时候,我很惊讶的一点,老板从来不用任何外部资金,从来不用银行的钱,很牛,你们谁敢站起来说我从来不用银行钱,没有吧,特别牛。去年年底搬到杭州来了之后才开始跟金融机构,杭州本地的房企都知道,绿城、滨江、祥生,到安徽还有一家好的企业,我到安徽拜访的时候很有企业跟我讲,你们一定要关注。我们请一下时代的曹总给我们分享一下他们的品质是怎么做的。

曹智华:大家好。很荣幸能成为“浙商房企品质联盟”的会员单位。对时代来讲,品质一直是时代品牌的基础跟核心。也是时代集团发展的核心因素。从1997年我们在温州建设时代广场开始,21年来,时代集团在浙江、江苏、安徽、山东、湖北20多个城市建设了时代滨江、时代院府等60多座经典作品,受到了广泛的赞誉,形成了良好的品牌美誉度。从品质管理来讲,我们可以归纳为四个层面,跟大家交流和汇报一下。

第一,我们应该是从企业文化上,品质是作为集团文化的核心因子。品质创造生活,专业成就优质,专业和优质是时代集团核心的本质,所以我们对产品、服务工作的精益求精,不懈追求应该说是时代集团从上到下自觉的行动和一种习惯,这个也成为我们员工考核的最基本衡量的一个准则和标准。

第二,从制度建设层面来讲,我们建立了规范的质量管理体系,从项目定位开始,项目设计、单位的选择、施工的布置、工业工法到物业的验收交付,形成了全过程标准化的质量管理体系。同时我们在总结我们21年来产品营造经验的基础上,吸收当下发展趋势的理念,形成了以时代乐府(音)为代表的产品体系和产品标准,对我们高品质的打造提供了保障。另一方面,我们和设计单位和施工单位建立了动态的战略单位合作机制,特别是品质作为合作单位、战略单位选择评价的核心因素。

第三,从品质管理层面来讲,我们尤其重视产品过程的管理。严格设计评审,严格材料的验收,坚持样板先行,坚持整个关键节点的验收,以这种匠心和精益求精的态度对产品每一个细节极致的苛求,来提高和保证产品的品质。

第四,我们对品质的监督体系形成了多层次、多角度的产品监控体系。项目公司在产品的检查、品质的检测,集团也会定期进行产品的巡检,同时也聘请了第三方机构进行风险检测,另外把检测的结果作为业绩考核的重要部分,确保产品品质。时代做了这么一些工作,但是有很多的不足,也希望跟行业多交流。谢谢。

丁晓:谢谢曹总,总结了几点非常高大上,不是特别接地气。但是说明他非常实在,因为曹总这个人我们接触也非常久了,在做事情的非常非常认真,刚才他也讲到几点,其实有一个共同的特点,就是标准化,标准化也是前面所有嘉宾共同讲到的,而且他讲了一个监督体系,还有一个我听到了就是作为员工非常好的,就是各种的考核,你们公司是不是工资特别高,考核完了就不停的扣钱,说明考核落实下去以后对品质是最好的监管,跟个人的钱挂钩了,谁敢不做好?

接下来请一下今天整个活动的协办防就是宋都集团的李总,李总之前的背景已经深奥。请李总分享一下宋都在品质方面是怎么做的。

李今兴:我们宋都刚才俞总也进行了介绍,自成立到现在已经有35年。近几年我们一直强调以品质为价值核心。我们跟其他几家公司一样,我们也逐步建立起来一套适合企业自身发展,能够提升客户满意度的一个品质管理的体系。具体来讲我们有13项品质管理标准,60余项工艺工法贯彻项目建设全过程,我们说四大阶段,从项目的前期总规阶段一直到交付以后的维保阶段涵盖了建筑生命全周期,这个是我们的标准建设方面。

第二,是我们在研发投入方面,我们宋都这几年一直加大研发的投入。除了与汉嘉、华生等国内大型的设计研究院合作以外,我们也聘请了国际知名的又比较专业化程度高的设计师事务所合作设计研发,给客户提供一个满意的产品。在投入方面,我们不管是从规划设计也好,材料的选材也好,包括营造生活场景方面,都努力的对标标杆企业,力争做到能够走在行业的前列。这个是研发投入方面。另外我们在产品体系的建设方面,我们一直营造的理念希望以我们的匠心精神,能够营造一个安放心灵的居所,所以今年从规划、选址到建筑立面到产品的品质、精装体系,包括科技智能等六大方面进行全面梳理,以打造有品质、有温度的产品为目标,形成了新的宋都的“无家”产品体系,会议议程里面有个小册子,大家可以了解一下。把宋都30多年的积累更进一步继往开来,我们希望我们的自己的品质能够更上一层楼。谢谢。

丁晓:谢谢李总。没想到李总还是诗人,现场还能随口来一句。现场不如眼见为实,大家明天可以去桐庐项目参观一下,听说很多业内人士买了这个项目,业内好的项目大家确实都要看,因为交付就没得看了。在过去错过了很多绿城的好房子没时间看,最后永远都看不了,最后你只能到一个有钱的绿城的朋友去他家里看,所以好房子一定要现在看,不要回去了后悔。

今天现场唯一的一位金融机构,请袁凌总给我们分享在跟房企合作的时候他们对房企的品质有没有一些你们所关注的一些点或者你们关注房企哪些内容?

袁凌:谢谢主持人。也是很高兴,因为的确在这个会议上我是唯一的一个金融机构,也简单介绍一下我们乾立基金。

乾立基金是专注于房地产投资一家私募基金管理,我们在全国的地产基金类排名前十,也是中房协的会员单位,房地产金融的理事单位,现在累计的资产管理规模是超过一百亿,现在主要的投资方向是开发类的投融资和不动产的并购。大家可能也会在想今天为什么一个会议上都是地产大佬,为什么我坐在这边?其实我们金融机构跟地产商是非常紧密的一个关系,也是因为地产行业本身的很强的金融属性,本身在一定过程中就是一个需要大量资金,我们说是资金密集型的行业,有很强的融资需求,而且房子现在一个最好的资产,金融机构最喜欢的资产,有很强的融资能力,我们现在一直说无金融不地产。

作为我们地产私募基金其实也对房地产品质,刚刚主持人提出的这个问题,近年来的关注程度是越来越高。背景也是国家整体的去杠杆和强监管下,原先我们地产私募基金和各个开发商在融资过程中的合作模式原本更多的是一个债券类的融资模式,但是在今年整体的宏观和金融政策背景下,我们其实更多是和开发商探讨的是一些股权类的融资模式,股权的投资模式对我们地产基金来说,我们对房产开发标的的品质的关注度会越来越高,原因是什么呢,其实在股权类的投资中风险是更高的,我们更要确保我的投资是不是能安全退出,同时我因为承担了更高的风险,我能不能给我的投资人带来更高的收益回报。其实在我们做投资过程当中,我们关注的点自上而下做了很多的分析,整体的行业分析、宏观的政策分析,在项目选择上选择城市、选择板块,具体到某一个具体的城市我们选择它的区域,看交通配套等等。一系列的项目的筛选、交易对手的筛选,其实落到最后是我的房产销售,因为房产销售是我基金的投资回款,只有房产销售回款资金了,我基金才能退出。房产企业它的房屋的品质就是我回款的一个保障,我房产企业的品质得不得到最终消费者的认可,我们购房者的认可,销售时能够迅速售謦,才能满足我基金退出的期限。这是我退出时间上的保证。我收益上我们更看重是房产企业的房产品质是否能带来溢价,这块我们去年也看了很多三四线城市,很多人认为其实这一波上涨的话,是因为棚改的货币化等等带来了,这些都是原因,但是我们看到是更多优秀百强品质很好的房企进入三四线城市,而那些购房者他们渴望改善自己的生活,对美好生活有改善的需求,有向往,当他看到这些能够带来高品质的房产的开发商来到了他自己的家乡,他非常认可这些品牌。我们看到这些品牌在当地销售的时候,的确是实实在在可以产生房价的溢价,这点对于我们来说我们也是很喜欢,因为这个对于基金的投资人来说就是收益。站在地产基金的角度,一个好的品质对于我来说既是我基金保证按时退出的保障,也是我投资实现收益更高回报一个保障。谢谢主持人。 

丁晓:非常感谢袁凌总,讲的很实在,我听完之后舞台上的嘉宾就是您合作的企业。在会议结束前请每一位嘉宾对“浙商房企品质联盟”说一句话,我们摄影师能不能改成录像,每个人录一句话,回头做到“浙商房企品质联盟”的专辑里。然后我们接下来关于品质联盟会做哪些事情,也给大家汇报一下。

第一我们会成立实现盟约,包括品质联盟房企的标准化,我们已经跟绿城沟通,会把台上这几家企业他们对于产品标准化的理解,我们会做成软件硬件的几大标准。然后我们会形成巡检小组到所有在舞台上的这几个房企的楼盘进行巡检,巡检完了以后,我们会根据他们的楼盘现场的情况进行打分,然后比如说你的楼盘不是非常好,只能评定为三星,凡是进入品质联盟的企业一年之内必须你的楼盘都是在四星以上,才可以继续成为品质联盟的企业,这个是有监督体系的,是有时间标准的。

第二,就是我们对所有的品质联盟的房企进行满意度调研。如果您的满意度低于一定的分数,当然我们会设定一个分数,如果低于这个分数你只能是从品质联盟当中退出去,这是我们第一期的会员单位。

今天在座的嘉宾包括绿城,都是我们的会长单位和副会长单位,会有一年的监督的时间,我们陆续邀请一些好的会员单位进来,希望有一个良好的开始,把它越做越大。

郭清:不忘初心,继续奋斗,祝“浙商房企品质联盟”越办越好,谢谢。

方静:这是突然给个难题。人力取经而背弃应(音),这是千百年来浙商的经营信条,“浙商房企品质联盟”也会秉承这样的信条,为大家提供品质越来越好的标杆楼盘。

郭政:浙商好品质,联盟大趋势,大家一起加油。

曹智华:祝“浙商品质联盟”成为浙商房企的一张名片。

李今兴:宋都集团希望与联盟中的每一个成员共同努力,成为城市建设的逐梦者,品质生活的营造者。谢谢。

袁凌:首先祝“浙商房企品质联盟”越办越好,给购房者更多好的房屋,也给基金投资人更多好的投资标的。

丁晓:谢谢。今天这个对话就到此结束了,我们热烈的掌声欢送各位嘉宾回到我们的嘉宾席。

丁晓:在这个平台还有一个专门的物业频道,因为今天来得还有很多物业企业的老总,所有的物业企业我们也专门留了一个物业的端口做一些人物和企业展示,我把话筒交给主持人,再次谢谢大家。

主持人:感谢丁总,也感谢刚才如此精彩的对话研讨。再次感谢今天所有发表演讲和参与研讨的嘉宾!

 品牌的建设细水长流,希望各家企业在未来都能迎来更好的发展,也希望有更多的企业能参与到中指院的平台上来。我们的晚宴将于6点15分在这个会议厅正式开始,目前需要大约1小时的翻台时间,各位嘉宾可以在园林稍作休息,相互交流学习,还未办理入住的嘉宾可以到一楼办理入住;明天我们将组织徒步活动,以及参观考察“云山九里”项目。

至此,2018中国房地产品牌价值研究成果华东发布会暨“浙商房企品质联盟”成立大会圆满结束,感谢各位对中指院的长久支持,6点15分,不见不散。感谢各位!