2020中国房地产品牌价值研究成果发布会在北京召开

2020-09-10 13:48:11  3房网

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9月10日,由中国房地产TOP10研究组主办,中指控股(CIH)、中指研究院承办的2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京召开。

2020年9月10日,由中国房地产TOP10研究组主办,中指控股((CIH)、中指研究院承办的“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京隆重召开。

莫天全:中国房地产品牌价值研究十七年回顾

十七年来,中国房地产品牌企业砥砺奋进、发展迅猛,品牌价值均值从9.84亿元增长到506.38亿元,增长了50多倍,销售额均值从25.10亿元增长到2044.30亿元,增长了80倍以上,净利润均值从2.30亿元增长到127.85亿元,增长了50倍以上,增速始终保持行业领先水平。

2010年以来,全国性物业服务品牌企业品牌价值均值从8亿元增长到68亿元,增长近8倍;2005年以来,全国销售服务品牌企业品牌价值均值从2.06亿元到64.54亿元,增长超30倍;房地产金融服务品牌投资类型更加多元,投资形式逐渐由债券投资向股权投资转变;家居品牌融合土地、工程、楼盘、企业等数据,打通地产全产业链,实现项目的全生命周期管理;消费性商业品牌利用大数据进行规划、商业、消费、客群和品牌等要素和场景管理。中国房地产行业日益利用数字化优化用户体验、降低行业的成本,促行业高质量发展。

以下为PPT摘录:

莫天全:中国房地产品牌价值研究十七年回顾

侯云春:新经济形势下的房地产品牌塑造

今天的发布会,将发布2020中国房地产品牌价值研究成果,还将举办第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛。我谨代表中国企业评价协会向获得2020中国房地产优秀品牌企业表示祝贺,同时也对研究组的辛勤劳动表示感谢!

当前和今后一个时期,房地产行业特别是头部房企面临着新的形势:

一是加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环互相促进的新发展格局,房地产业在其中将会扮演重要角色,在推进新型城镇化建设、满足人们追求美好生活的居住需求、扩大和提升内需等方面发挥重要作用。

二是各地认真贯彻落实“房住不炒”、“房不刺激”的既定方针,房地产业发展将进入一个量减质升的相对平稳发展时期,房地产不可能大起,也不至于出现大落。

三是住宅总量过剩与结构性短缺并存的矛盾,决定了房地产既不可能向过去那样大规模扩张,同时也还有较大的发展空间。如城镇化率继续提高、新型城镇化建设、城市更新等刚需,对房地产供给侧仍有不小的拉动。

四是房地产业集中度提高,资源、要素、市场份额向优强企业集中,优强房企特别是头部房企责任重大。2020中国房地产品牌价值研究报告显示,房地产品牌TOP10价值大幅提升,便是有力证明。

五是发展阶段转换,人们追求美好生活新需求和中国经济高质量发展的新要求,对房地产供给侧结构性改革赋予新期待新使命。这也是最根本、最重要的。

新形势、新要求赋予房地产头部企业更大更重要的时代重任,打造更优秀更响亮的房地产品牌,落在广大房企特别是头部房企的肩上。头部房企要义无反顾、责无旁贷地“睁大眼睛做好房地产品牌”。

一要发扬工匠精神,生产更优质的好产品。

二要加快向城市生活服务商、城市综合服务商转变,提供更满意的好服务。

三要加快数字化转型和创新,提高科技含量和现代化水平。

四要全面践行企业社会责任,积极回报社会和利益相关者,做模范企业公民。

五要强化品牌意识,加强品牌管理,培育品牌文化,精心打造品牌,搞好品牌传播,提高品牌社会知名度、市场美誉度和消费者忠诚度。

刘洪玉:数字化与智能化助力房企品牌价值成长

随着云计算、移动物联网、大数据、人工智能等数字技术的快速创新和应用,数字经济正在成为全球经济社会发展的重要引擎。当前,房企要在激烈市场竞争中实现持续发展,则需从过去的粗放经营转向精细化运营,数字化转型成为必然选择。

人工智能、大数据等新兴技术已经渗透于房地产行业各个业务场景,并在提升品牌竞争力、强化品牌传播效能、巩固提升品牌形象等方面正逐步彰显出硬核力量。BIM、智慧工地、智能社区等重塑了产品打造流程和功能体验,用户画像、卖房APP、智慧案场等赋能精准传播,舆情监测、传播效果量化等提高了品牌管理效率。在产品打造方面,数字化应用保障产品质量,服务智能化优化客户体验;在传播渠道方面,客户数字画像助力信息精准触达,线上线下全链路打通,增强品牌传播效能;在品牌管理方面,大数据助力品牌舆情管理和品牌传播效果量化,巩固并提升品牌形象。

以下为PPT摘录:

刘洪玉:数字化与智能化助力房企品牌价值成长

黄瑜:发布2020中国房地产及服务品牌价值研究报告

中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜:尊敬的各位房地产业界的老总,媒体机构的朋友、金融机构的朋友:大家下午好。非常荣幸我代表中国房地产TOP10研究组发布2020中国房地产品牌价值研究报告。

中国房地产TOP10研究组连续十七年开展品牌价值研究,优选出超1000家品牌企业、近6000个项目作为“2020中国房地产品牌价值研究”对象。研究组根据企业填报的数据、公开发布的数据以及中指数据库数据,对企业5年的经营状况进行系统地交叉复合,基于BVA系数模型、品牌强度系数模型和品牌贝塔系数模型,运用现金流折现法和无形资产评估的理论方法,科学全面地评估房地产品牌价值。

十七年来,我们见证了中国房地产品牌成长、壮大辉煌历程,品牌内涵日渐丰富,品牌规模日益壮大。品牌家族内涵更加丰富,中国房地产品牌从2004年的公司及项目2类品牌,发展到2020年包含公司、产品、物业、销售服务、金融等5大类品牌,45个子品牌。品牌家族规模日益壮大,参与我们测算的中国房地产品牌总量由2004年100亿元,增长至2020年13348.4亿元;中国房地产服务品牌总量由2005年180亿元,原来是物业服务,现在所有的服务加总是年2880亿。

一、品牌价值:全国和专业领先品牌价值增长持续领先

2020中国房地产全国性品牌价值的均值达到了506亿,同比增长了36.37%,在过去的17年当中,全国性品牌的复合增长率达到了26.1%,同时到4家领导品牌企业的品牌价值首次突破了千亿;2020专业领先品牌企业品牌价值均值达到82亿元,同比增长33.22%,17年复合增长率为17.7%;2020区域品牌企业品牌价值均值为56亿元,同比增长29.73%,16年复合增长率为14.5%。规模化、专业化、区域深耕推动了房地产品牌价值的快速增长。

我们对26家全国性企业品牌价值和业绩进行了系统的分析,数据显示,品牌价值增长高于业绩增长,2019销售额均值为2066.5亿元,同比增长11.6%,品牌价值同比增长38.3%,规模化推动品牌价值增长的作用明显。同时,品牌效应带动销售业绩稳步提升。2018年以来,受限价政策的影响,品牌溢价没有得到充分的体现,但是品牌充分带动了市场占有率的逐步提升,品牌价值和销售业绩形成了非常良好的互动。

我们的品牌企业横向围绕主业,打造多个系列产品品牌,丰富品牌内涵,其中,绿城围绕高中低端打造了以桂花系、百合系等为代表的7大产品品牌;纵向围绕房地产产业链条,衍生出多元业务品牌,壮大品牌力量,绿城沿着纵向的有产业链,衍生出绿城小镇,同时还派生出了绿城服务、绿城管理、蓝绿双城等一系列品牌。2014年绿城品牌只有9.9亿,经过17年的发展,成为中国品牌价值发展壮大的一个非常经典的典范,延伸了各类的品类最多,价值也实现了大幅的增长。

房地产企业借助实景营销和科技工具提升了客户的体验,同时也提升了客户的满意度。具体来看,领导公司优势明显,品牌三度均值超过70%,全国品牌的美誉度和忠诚度也是大幅度的提升。   

二、物业服务品牌崛起,全国品牌价值增长43%

在过去的两年当中,特别是2019年到2020年上半年,物业品牌的崛起受到了整个行业的极大关注。2020年物业服务企业品牌的价值增长同比增长了43%,品牌价值均值达到了68亿,区域性的品牌价值均值达到了10亿,全国性物业服务领先品牌企业品牌价值的增速,高出区域性物业服务品牌企业品牌价值增速10个百分点。根据我们最新的评价,有三家物业服务百强企业品牌价值超过了100亿,15家物业服务企业的品牌价值超过了50亿。这与物业受到资本市场的关注发挥了极其重要的作用,在品牌价值的评价里面有一个重要的系数叫TobinQ系数,物业服务品牌的TobinQ系数是房地产品牌的TobinQ系数的12倍。我们的服务对于房地产整体品牌价值有很好的放大效应。由于资本的作用,使得物业服务企业获得了很好的发展和支持,这些物业公司上市前和上市之后,无论是从在管面积还是收入方面来看,这些优秀的公司都增加了3倍以上。

物业服务企业不仅是只做好住宅,在这个过程中,他们也围绕住宅物业服务进行了一系列延伸,做了细分领域的子品牌,丰富了品牌体系。保利物业针对高端住宅物业、商业物业、乡镇物业三种业态,分别打造了东方礼遇、星云企服、镇兴中国三个子品牌。同时,他们开始进入城市领域的服务,像碧桂园服务最新也推出了服务2.0,是城市共生的发展计划。基于这些发展,使得物业服务品牌的张力迅速得到扩大。

同时企业也通过打造升级“四化”使得企业的满意度大幅提升,四化包括服务的标准化、工作流程的标准化、人员的专业化、业态的多元化,运用智能和科技工具让自己的服务品牌更加智能和高效化。通过“四化”,所有优秀的品牌企业物业服务的满意度水平也保持了80分以上的水准。

三、品牌效益:产品力+服务力实现轻资产输出,扩大品牌效益

品牌企业将整个房地产产业链上的开发到服务进行系统地综合之后,自身的产品力和服务力也得到了大幅的提升,通过品牌的输出,提升企业的品牌效益,今年绿城管理成功登陆资本市场。品牌企业基于产品和服务的升级,一方面输出了先进的管理理念和专业化的管理能力,另一方面打造了全生命周期的场景,重塑了新的生活方式,为产业新城、特色小镇、城市更新等领域的发展又提供了一种新模式。同时,通过“生活+”新模式的输出,让品牌的商业效益、社会效益得到了进一步的提升。

四、品牌管理:裂变+整合完善品牌谱系,促产品良性发展

过去一年当中房地产企业、物业服务企业的品牌管理得到了很大幅度的提升。可以看到在整个品牌谱系当中,不仅是原有的以住宅开发的企业多采用背书品牌的方式,构建商业地产品牌和养老地产品牌都是以背书的形式来打造;同时产业地产的品牌相对来说用更加独立的方式进行系统的操作,产业地产品牌采用独立模式占比超过2/3;物业服务更多的是单一模式的品牌,这个过程中企业不仅裂变出新的各个系列的品牌,同时也进行系统地整合,围绕产业链把服务力和产品力进行整合,之后把品牌规模做大,打造生活品牌服务商的概念。

比如说万科整合了住宅、万科物业服务、万科商业等,提出要打造国内领先的城市建设与生活服务商的品牌定位,通过系统再裂变出个多个子品牌,然后进行系统的整合品牌谱系,使公司的品牌发展又上升到一个新的发展阶段。

这个过程中,品牌企业都非常善于利用数字进行快速、精准、科学地管理,通过系统的数字化监控、管控使得企业的品牌形象得到了大幅的改善。

我们监测到今年很多企业在做企业品牌宣传的时候更多的采用客观的、新闻性的模式来输出自己的内容,提高了内容的真实可信度,使企业的品牌形象得到了更好的改善。

五、品牌传播:传播内容注重内涵,品牌形象深入人心

在传播方面,品牌企业更加注重内容和特色文化性细节的融合,包括把理念和生活场景结合,以及企业发展愿景和城市的发展系统地融合起来,构建传播的内容,使内容更加有厚度,让品牌形象更加的深入人心。

当然,在新的发展时代,大家非常善于利用新媒体来助力企业在传播方面实现乘数效应,通过乘数效应大幅降低了企业的费效比。今年疫情期间恒大利用恒房通做销售,同时很多企业也是用直播带货,打造自己特有的IP形象,让传播内容更加年轻化,让品牌更具温度。金科的“金小宝”等等,以“火”为创造基调,打造了卡通形象,让企业更有亲和力。可以看到房地产企业、物业服务企业在品牌的传播方面确实非常善于利用一些新的工具做一系列的工作。

最后,通过我们的系统研究,给企业的品牌发展几点建议。

第一,要进一步优化品牌基因,更多的要基于产品和服务。

第二,要不断地完善品牌谱系,一方面要注重横向产品系的建造,还要注重纵向各个分类品牌的打造,让品牌谱系更加有立体性。

第三,基于内部和外部,利用科技化的工具升级品牌管理,用品牌赋能主业的发展,同时实现品牌的不断输出,变现品牌价值。

最后,祝愿大家做最好的自己,以不变的优质品牌应对瞬息万变的外部不确定性,为践行中国人民的美好生活梦想,无论是开发商还是物业服务商、金融机构,以及所有的业内人士,大家一起来作出贡献。

谢谢大家。

2020中国房地产品牌价值研究成果发布会在北京召开
蓝光发展首席执行官 迟峰

迟峰:

尊敬的主办方、各位同行,大家下午好!

非常荣幸有这样的机会,参加一年一度的品牌峰会,和大家一起做一个分享。今天我分享的题目是《共创温度人居时代》。

今天我用三句古诗词来阐述我的主题。

首先用唐代诗人的诗:“潮平两岸阔,风正一帆悬”。当下的房地产行业,大家知道经过了黄金时代、白银时代,还有人说已经到青铜时代,特别好的市场时候已经过去了,未来相对比较稳健的发展。总之,没有了狂飙突进、风起云涌,没有了“惊涛拍岸、卷起千堆雪”,更像是“山随平野尽,江入大荒流”,两岸开阔,风正帆悬,行稳致远。的确这是一个新时代。它不是最好的时代,但也不是最坏的时代。

看房地产行业大势,我认为这个时代有5个不变:

首先,中国的经济中长期向好不会改变。目前全球疫情期间,只有中国经济还是向上发展的。可以说在全球是独树一帜,非常闪亮的一颗星。第二,房地产供给端的改革进程不变。第三,“房住不炒”的政策不会改变,非常坚定。第四,地产对中国经济的重要性不会改变。第五,房企对地产行业发展的信心不会改变。

房地产企业对中国经济的健康发展充满信心,但是静水深流,房地产内在的理念和逻辑在不断变化。回顾房地产居住变革历程,分为五个年代。首先是建筑的1.0年代,建筑的2.0年代,生活的1.0年代,生活的2.0年代,现在已经到了第五个年代。

我们看居住变革的驱动力就容易明白:一是经济的驱动,经济持续发展推动需求升级,供给改善,不同的收入水平会有不同的供给和需求。二是政策驱动,国家在居住方面出台了不少政策,包括加速科技服务生活,提高建设标准,鼓励品牌人居等。三是需求驱动,新生代成为购房主体,对配套服务、科技智能的需求不断增加。四是疫情驱动,大家都感同身受,疫情期间大家对住宅的功能消费、对住宅的要求配套都明显提高了,包括物业方面的需求。

我们发现,在这个新的时代,要求更好实现人与人、人与建筑、建筑与城市和谐交融;要求提供的生活空间,能够符合人们居住理想;要求能充分满足人们对健康、舒适、温暖、智能的多元需求。我们给这个时代命名:温度人居时代。

再看蓝光发展,蓝光发展现在规模过了千亿,在这个节点上,战略和经营策略也在不断的改变和升级。今年是蓝光成立30周年,目前我们实现了双总部,上海+成都的双总部运营,构筑了“A+H”的双资本平台,形成了人居蓝光和生活蓝光的双轮驱动,基本完成了全国化布局,进入70多个城市。目前双轮驱动也是房地产行业最新的现状,很多地产公司都有了物业的上市公司,而且物业上市公司在估值方面对地产公司有很大的提升。地产公司估值相对比较低,但是物业反倒比较高,这也是这三两年普遍存在的现象。

在这个阶段蓝光也提出了第三次创业,根据我们的战略,就是中而强,稳健前行,利润与规模并重,高质量的增长。这种战略下拟定了三年发展规划,今年夯基础,明年上台阶,后年见成效。我们总结了四大法宝:产业为本、资本助力、科技赋能,以及人才支撑。这三年核心的具体经营策略就是16个字:精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。从目前地产行业发展来看,投资总量还是很大的,房地产要做好自己小环境,拿对的地,用生意的逻辑,做对的产品,把服务做好,把客户端作到位,才能不断的成长,高质量的增长。

现在的问题是行业的新时代和企业的新阶段叠加,提出了一个新的命题,我们如何重塑品牌,赋能企业的高质量增长,其实对地产和物业公司来讲,品牌的价值非常重要。

这就是我要分享的第二句古诗词,苏轼的“且将新火试新茶,诗酒趁年华”。因为我们不能老瓶装老酒,甚至不能老瓶装新酒,需要新瓶装新酒,所以是“新火试新茶”。

2018年蓝光提出了品牌主张“更懂生活等懂你”,明确了产品主张“善筑中国温度”,这是我们的不变。在新的温度人居时代,在两个主张基础上,“新火试新茶”的结果是,我们推出了我们全新的品牌定位:做温度人居时代的引领者。

那么,蓝光凭什么做温度人居时代的引领者?或者说,蓝光怎么去做温度人居时代的引领者?

我们首先以变迎变,做温度人居标准的构建者。所以,我们联合中指研究院,发布了2020中国温度人居白皮书,构建“一体两翼三维”的评价模型,希望能推动树立行业标准。所谓的一体就是住宅开发和物业企业为一体的有温度的企业,提供持续的高质量服务。两翼,是指产品和服务,一个是硬件,一个是软件,两者共同构成居住体验,是一个有机体,相互依存、协同发展。三维,指人文、品质、数字化。刚才的教授也分享了数字化,我非常赞同,没有数字化真的没有企业的未来,对房地产和物业企业同样适用。人文是居住空间的最高目标,品质是居住空间的基本要求,数字是居住空间升级的技术支撑。数字化转型我认为决定着未来企业发展能走多远、能走多长、能走多大的高质量增长。

然后,蓝光知行合一,要做温度人居理念的践行者。事实上,蓝光从产品设计、建造实施到后期服务,已经构建起温度人居的全链条能力体系。我们成立产品研究院,以产品研发能力构建产品竞争力,推出六大产品系并不断创新迭代;我们的生产部门,以优筑体系,用不抢工的方式实现又好又快;我们的装饰园林,由蓝本科技公司进行数字化建造,以设计、咨询、管理一体化业务模式,不断提升品质;我们的供应链,高标准把关,与合作伙伴达成共识,形成温度人居联盟;我们的物业服务,以金管家服务为引领,提供阶梯式服务体系,创造“满意+惊喜+感动”;我们数字科技,在项目上落地了AIOT智能人居平台,在物业中也推出了生活家服务体系……

最后,我也想用一句诗来做一个展望,那就是唐朝诗人高适的“莫愁前路无知己,天下谁人不识君”。“温度人居时代”是一个新概念、新提法,但是不能否认,这个新时代真的已经来临。这不是某个企业的温度人居时代,而是整个房地产行业的温度人居时代。我们希望得到越来越多的认同,收获越来越多的知己,引发越来越多的共鸣;我们希望,和中指院继续联合推动,经过2-3年努力实现行业应用,形成品牌房企的温度人居联盟;我们希望,和在座的各位,以及更多的同行一起,共创这个温度人居时代。

谢谢!

郝一斌:三十载品牌积淀,新常态聚力共赢
金地(集团)股份有限公司副总裁、金地集团开发管理公司董事长 郝一斌

郝一斌:

亲爱的刘老师:教师节好!给您鞠躬!

我是刘老师的学生,正好在今天是教师节,有机会向老师表达感谢,非常的荣幸。

尊敬的莫院长、尊敬的各位同行、媒体界的朋友,还有亲爱的合作伙伴,非常荣幸有机会,今天参加品牌发布会,也是非常的感谢主办方这么多年给金地的支持和帮助。我今天跟大家做一个简单的汇报,不会占用大家太多的时间,主要把我们一些积淀和合作向大家做一个介绍。

金地是一个老牌的地产公司,目前为止成立32年,可能在座的很多朋友都非常的熟悉,金地在30年中始终践行用心做事、诚信为人的企业理念。经历这30年的风风雨雨,我们始终相信专业,通过我们专业做好我们的事情、顺应时代的发展,自然不会被时代所抛弃,能够顺应时代不断的发展。在这30年发展过程中,我们越来越体会到品牌的持久生命力对于企业的价值。所谓品牌的资产,在于你给社会、给股东、给员工、给合作伙伴创造价值,我们有自己的愿景,做最有价值的国际化企业,在创造价值的过程中,凝聚自己的品牌,形成自己的品牌资质。

在品牌三度里面我们认为美誉度更加重要,我们也知道品牌知名度很大,但是如果没有美誉度,这个品牌价值也是有限的。同时我们深刻地理解到一个企业想长久地生存发展,必须去关注更多的社会价值,如果过于关注企业自身的价值,过于关注自身企业的获利,可能你会在发展过程中遇到一些意想不到的困难和问题,对于你的持续长久发展可能是一个比较大的障碍。

当然我们说既然你要创造价值,你总要有一个载体。大家知道地产企业做到今天,有时候内部分成两个能力:地产企业是投资推动型的公司,一个能力是你的投资能力,一个能力是你的后期运营能力。当然,投资能力每个公司都越来越重视研究,偏金融化的属性。我们更多把企业运营管理中看中的一些能力给大家做一些汇报,这也是品牌能力的一个支撑,我们把它归纳为七个方面:

一是产品创新能力、成本适配能力、高效运营能力、品质工程能力、多元融资能力、优质服务能力、多业态经营能力。随着行业的发展,行业整个利润率一直在下降,如何保证高效运营,去达成投资目的,实现收益增长,从这七个维度是比较关键的把握。融资能力毫无疑问,都很清楚了,对我们的影响力,当然品质工程、高效运营等等,我会简单地给大家展开做一个汇报。

产品创新能力:金地也认为持续的产品创造力对企业的生存发展非常的重要,我们在不断的发展过程中,每隔一段时间都可以看到我们的同行不断的创新,不断的把产品做到一个新高度,一个企业如果你失去了这个产品的创新能力或者创新的动力,可能你很快就会被行业所抛弃,所以我们金地也是在不断的更新迭代我们的产品线,目前我们有10条产品线,我们认为产品线只是初步的载体,我们也做了“360度健康景观+”,个性精装、智能+等,创造综合的生活场景,而不是简单的立面或者建筑风格,我们认为通过产品规划,第一要更多地挖掘土地的价值,因为土地资源对我们的挤压非常严重,不去挖掘土地的价值,对经营有非常大的压力。第二通过产品的优化调整,创造更大的价值,为客户创造美好的生活,实现你的客户价值。

成本适配能力:我们觉得跟产品的规划能力紧密相接,过去有一段时间,我自己也经历过,大家整个豪宅化,也经历过大家拼命地压缩成本,我们认为对产品的适配能力是非常重要的,有限的成本要花在客户的价值点上,给客户创造价值,有些地方要通过技术手段、技术能力、经验做到合适的适配,有些地方要投入更大的成本,但是投入成本的地方要体现出客户价值,要获得客户的认可,为客户创造新的价值,才能真正展现一个地产公司的能力,全面的提高成本和全面压缩成本都是我们不主张的。

高效运营能力:大家也都经历了,现在的运营能力对于很多地产企业已经变成了基础能力,如果你没有高效的运营能力,你跟同行竞争中的弱势非常大,我们现在做投资的时候可以看到,大家往往建立的模型你是6个月、7个月开盘还是12个月、15个月开盘,对你的收益影响非常大,你能不能做到,在你的竞争优势里面也是一个基础优势。我们也有一个37220管理体系,当然这个体系我们认为就是拿到地以后3个月要开盘,7个月项目要到正负零,22月资金流回正。每一个项目集团线上有2000多子分项的模板,每个项目获取之后,三天之内要把项目责任人和2000多个子计划全部填完,这些逻辑关系不能删除,并且计划一旦生成以后,持续地在线上跟进、追踪,会作为你工作的标准和奖罚的标准,同时检视不同的单位,发现他的管理弱项和管理改进项的工具,也是我们激励的依据。

品质工程能力:应该说客户随着市场的发育,现在我们的客户非常成熟,非常多的客户对品质有非常高的要求,刚才刘老师也在讲智能化,我们对于工程智能化、信息化、工业化方面做了非常大的投入,我们利用BIM、全装配、装配式的精装修,另外还有智能工地、全过程的建造系统,全过程的质量管理系统,同时集团投入了比较大的力量做全集团的质量管理信息化平台,工程质量可能在短期看来,对你的收益影响有限,但是对于中长期而言影响非常大。

多元融资能力:金地始终保持平衡发展观,用一个稳健的经营方式来经营,所以我们的融资也始终处于行业比较低的水平,这些年都是不到5%。

优秀服务能力:以金地物业为代表的服务能力,大家也有更多的了解了。

多业态经营能力:行业发展到现在,产品越来越复合,你获得土地以后,往往需要综合的能力以后才能做到综合的开发和兑现。

时间关系,不和大家再介绍得更详细。金地今年也在做一个开发管理公司,可以在几个方面开发咨询管理配资待建、和政府合作,既可以全过程开发,也可以分项咨询服务、管理服务,我们也有赖于更全面的服务系统,为大家提供更好的服务,同时为金地去创造价值,这是我们已经推广的一些项目,在全国有40多个,分布在全国70多个区域。

最后,我们希望通过跟各位同行更多的合作,实现社会资源的最优配置,实现资源最大化,时代有压力,合作找金地,不管是股权合作、项目合作还是开发代建管理,进行全方位合作,谢谢大家!

傅林江:大国小镇,变局中的新开局
蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁 傅林江

傅林江:

非常高兴有这样一个机会跟大家交流,我是在这里年份最多的代表,看到很多老同志非常开心,同时也看到很多新朋友,说明企业欣欣向荣,非常好。下面从两个方面给大家做一下介绍。

首先,我给大家介绍一下蓝城。每次大家都会问绿城和蓝城是什么关系,可以说:过去的绿城,现在的蓝城。宋卫平先生搭建了核心团队,在房地产行业打拼了26年,通过十年的转型和六年的小镇开发,为蓝城贴上全国房地产品质的标签。蓝城现在是保障房建设的领头羊,目前的保障房规模达到2000万多平方米;蓝城是小镇建设的先行者,目前已经落地了88个小镇项目,致力于成为中国美好生活服务商的标杆。这是蓝城集团的基本情况。下面,我重点介绍一下蓝城小镇。

蓝城在全国各地开发和运营了很多小镇,我主要讲一下如何做好小镇项目的问题。

一、变局中寻找胜局机遇

如何在当前环境下寻找小镇的发展机遇?

目前,小镇是国家发展的大战略,是逆城市化发展中人们二元流动中,率先满足一部分中产以上阶层各种需求的必然趋势,是改善城市结构,解决城乡矛盾,解决和改善中国庞大的农村、农业、农民问题的主要载体。

目前国家有战略,各阶层(城市的中产阶层、富人、农民)有需求,投资者有机遇,所以在全国掀起了新一波小镇建设的浪潮。它充分兼顾了政府(提升区域品位、拉动当地经济、提高人民生活水平)、当地原居民(改变环境、改变生活、增加收入)、消费者(满足他们对理想工作、美好生活目的地的想望)和建设者(在做好社会责任、担当的同时从中获取企业利益)各自的需求和利益,有着各方愿动力的驱动,所以小镇开发的价值无限,是历史发展的必然趋势。

二、小镇是内循环最好的开局

现在国家提出了内循环,习书记提出的关于内循环问题,其中它的主要内涵,主要解决三个问题。一是关于提升城镇化;二是老旧小区的改造;三是关于美丽乡村的建设,也就是小型城镇化建设的问题。这里重点要讲的是县域的城乡有机更新,大面积发展城乡接合和广阔的农村的开发,在改造人民美好生活的基础上,拉动国内需求确保中国经济平稳增长。

三、小镇建设虽开局,但路漫漫

国家从2016年7月提出建设中国特色小镇,已经有4年时间。人们感觉到小镇之路的艰辛和磨练,绝大部分的小镇在探索和实践中走样。纵观主要原因是:对小镇概念理解不透,顶层沒有科学设计,尤其是选址错误、产业定位不准、客户模型、商业模型、财务模型未预先建模。特别是,在项目启动前未进行商业模式的推演等。小镇地产化、小镇土地财政化的思维模式根深蒂固,大家的思维模式还没转过来。小镇推进中举步维艰,尤其在策划、规划、土地供应、产业导入、小镇运营存在不同程度的误区。有些小镇建成之日,便是死亡之时。

四、三轮驱动是小镇健康发展的开局

作为有理想和情怀的企业家,应该承担相应的社会责任。努力去做一个美好生活的创造者、引领者,促进中国小镇健康和持续发展。

产业是小镇的基础:产业可以拉动地方经济、增加税收和就业,解决就地城镇化,是改善当地原住民生活水平的主要载体;如何导入合适的产业?必须根据当地的人脉、地脉和文脉,因地制宜,统筹资源,有序的导入。

居住是美好生活的载体:居住一方面是提供小镇产业发展的血液,另一方面是人民美好生活的居所保障。小镇只有加入新的居住者,才能更好反哺产业发展,和后期的运营和服务。通过营造居所,使得市民、原住民以及产业人员可以在小镇更好的生活。

运营(服务)是小镇可持续发展的关键:小镇是一个有机体,保持活力的关键在于运营。小镇的运营,重点在于产业、商业、颐养、物业一体化管理;建立小镇运营基金,培育小镇健康成长;遵循“众筹、共建、自治、分享”的运营原则;激发小镇居民共同参与管理的热情。

小镇是为了让人们更加安全、健康、幸福、快乐、长寿,让社会变得更美好,最终实现大同世界的理想愿景。小镇是比城市更温暖,比乡村更文明的地方,是飘落人间的天堂。

五、美好生活是最好的结局

习近平总书记在十九大报告中指出:“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”不管当下形势如何复杂,时代的主要矛盾不会变化。

人民对于美好生活的向往,是我们永远奋斗的目标。

谢谢大家。

张勇:中国式美好

金科地产集团股份有限公司副总裁 张勇

张勇:尊敬的会长、所长,在座的各位大佬、朋友们:大家下午好。

今天我演讲的课题是很大的一个话题。什么是中国式美好?国家富强,经济繁荣,科技发达,军事强大,人民幸福,家庭和谐,邻里和睦,都是中国式美好。今天,我以点带面,就金科在履行企业社会责任、参与精准扶贫、助力脱贫攻坚,为“中国式美好”所作出的些许努力给大会做一个简单的汇报。   

伟大成就源自于伟大的时代。改革开放40年以来,两个行业受到了最大的恩泽——金融和房地产。金科20多年的发展 “得天地之灵气,吸日月之精华”。这个“天地”、这个“日月”,正是改革开放的宏伟时代,正是中华民族伟大复兴和建设中国特色社会主义的壮丽事业。从原点到跃升,从蜕变到美好,从美好到跨越,金科的每一步发展都有着国家印记。

致富思源、富而思进。在企业发展壮大的同时履行企业社会责任,为“中国式美好”贡献绵薄之力,是金科回馈社会、回报党恩的具体体现,也是金科始终如一的坚持。今年是金科成立的22个年头。22年来,,我们坚持履行社会责任,积极投身公益慈善事业,累计公益投入及捐赠近17亿,纳税近400亿,向国家贫困县总投资超300亿,帮助困难家庭10万余户、贫困大学生2100多名、留守儿童5000多名、孤寡老人2000多名。

自国家实施精准扶贫战略以来,我们响应国家号召,履行社会责任,参与脱贫攻坚战,4年累计投入4.68亿元大力开展产业扶贫、消费扶贫、公益扶贫,探索民营企业参与精准扶贫的新模式,相继荣获“中华慈善奖”、全国“万企帮万村”精准扶贫行动先进民营企业等殊荣。

一是兴产业,让贫困群众腰包鼓起来。结合自身发展需求、区域资源禀赋,深入贫困地区投资兴业、发展产业,变“输血”为“造血”,实现促发展、助脱贫有机统一。2016年以来,我们累计投入2亿元在7个区县打造特色产业8个,辐射带动2万名群众脱贫致富。如我们在重庆奉节县考察时候发现有一种植物叫豆腐柴,学名腐婢,树叶可以做成豆腐,有止血、安神、减肥、美容等功效。虽然“观音豆腐”传统制作工艺距今已有上千年历史,但老百姓将其作为灾荒年的“备粮”和平时农闲时的休闲小吃食。根本不觉得其中蕴含的巨大的经济价值。我们去考察的时候,老百姓才栽这个树种,觉得不赚钱,企业没有兑现对老百姓的承诺,老百姓很生气,就把它摘回去喂猪,喂了两个月发现这个猪越喂越瘦,老百姓气坏了,后来检测发现它有减肥的因子和元素,于是我们就研发了四款产品,包括减肥的产品。现在我们推行“公司+基地+专业合作社+农户”等模式,采取土地流转、入股分红、订单种植、协议收购等方式,带动当地1335户村民种植豆腐柴4336亩,拉动就业250余人,“树叶凉粉”制作工艺被评为“重庆非物质文化遗产”;

又如习近平总书记在2019年4月16日到重庆石柱县中益乡视察时发现当地养殖蜜蜂是中华蜜蜂,很小,蜂蜜很值钱。我们就紧跟总书记的步伐,深入贫困乡镇进行调研,与当地农旅集团共同投资1亿元打造“中华蜜蜂小镇”项目,构建“花卉种植+中蜂养殖+精深加工”全产业链,同步发展中华蜜蜂科普馆、主题乐园等旅游项目,发展休闲农业和乡村旅游新业态,带动贫困户户均增收3000元,辐射带动全乡整体脱贫,项目所在华西村获评全国“一村一品”示范村镇。

二是消费扶贫,让贫困群众生产动力足起来。我们发挥企业优势和市场开拓能力,,拓宽线上线下销售渠道,助推贫困群众种(养)得上、长得好、卖得出、有收益。4年来累计消费农副产品超2000万元,完美承担了“中间商”、“扶贫者”等多重角色。这2000万元,包括员工的福利,对外送伴手礼,从包装、设计、产品把关、开发新菜品等等,核心是将金科3万员工、150万户家庭500万业主与消费扶贫直接联通,把“米袋子”“菜篮子”“果盘子”与贫困群众“钱袋子”紧密相联。同时针对脱贫后的巩固期,我们在全国率先开展消费扶贫专柜的社区场景试点。首批20台专柜在“金科•10年城”社区投放运营,成为居民新的“网红打卡点”,单柜日销售额超200元,在便利居民居家购物的同时满足其关注脱贫攻坚、参与消费扶贫的诉求。有意思的是,同时在一个小区的两个社区设置相同数量的消费扶贫柜,洋房区的专柜销售量比高层区要高5—8倍。国扶办领导考察的时候就问为什么放到这么好的小区,而不是放到人员更加密集的高层或者老旧小区,我们做了说明,他们觉得要在全国推广。在此基础上,我们捐赠2000万元援建中国西部消费扶贫馆,在更高的平台,在更广的范围营造人人参与消费扶贫的浓厚氛围,构建社会扶贫的长效机制。目前,重庆消费扶贫专馆正在紧张有序的建设之中,争取在今年“10.17”国家扶贫日之前装修完毕、开馆。

三是夯基础,让贫困群众生活环境美起来。把基础设施作为脱贫的根基、致富的“跑道”。4年累计在重庆石柱县、忠县等11个重点扶贫区县直接捐赠1.38亿,助力公共基础设施建设和农村风貌改造,以金科力量书写美丽乡村。 基建扶贫,主要是修道路,“五改”“六改”,分别是改立面、改厨房、改院坝、改猪圈、改习惯等。

四是做公益,让贫困群众心里踏实起来。我们积极参与“光彩事业”和公益慈善活动,捐赠助学、扶危济困,彰显企业责任担当。一是“智志双扶”,隔断贫困代际传播。通过重庆大学“星光班”、复旦大学“光华金科班”以及向区县贫困学生发放助学礼包等,资助贫困大学生2100多名、留守儿童2000余名。二是扶危济困,彰显企业责任担当。通过“情暖万家”“红太阳工程”“专项慰问”“志愿服务”等多种形式,对特困群体实行专项帮扶和兜底帮扶。

面对突入其来的新冠疫情,我们第一时间选派13名志愿者驰援武汉“火神山”医院,参与现场消杀、后勤保障和秩序维护工作,并正月初二就组织捐赠500万用于武汉的疫情防控。当时我们确实不知道形势有多严峻,后来我们陆续组织捐赠1320万元资金及物资慰问奋战在抗疫一线的医务工作者,全体金科科党员缴纳“特殊党费”52万元,全情助力打赢新冠疫情阻击战。9月8日的,全国抗击新冠肺炎疫情表彰大会上,我公司生活服务集团高勇同志作为全国抗击新冠肺炎疫情先进个人参与表彰。

各位领导,企业家朋友们。

我们身在闹市、大都市,往往会不知乡间苦;疫情之下,企业也面临前所有的困难。但只要金科还有能力,我们就有义务将企业社会责任担在肩上,放在心里。希望金科这“点滴”之力,能汇聚成爱的洪流,形成美好向上的力量。也希望在座的各位大佬、企业家能为贫困群众的生活生产条件改善、决战决胜脱贫攻坚和小康社会的全面建成出一份力、献一份爱,携手打造“中国式美好”。

最后祝福我们的祖国越来越美,与会的各位朋友越来越好。谢谢大家。

梁环宇:品质提升 品牌进阶—新联东的新发展之路

北京联东投资(集团)有限公司常务副总裁 梁环宇

梁环宇:非常感谢主办方的平台,我是这个平台的老朋友了。在这个平台上九年了,这九年恰恰是联东发展最快、品牌进阶的这九年。

今天我演讲的主题是“品质提升,品牌进阶”。这里面核心就是品质,所以品牌做到最后,如果没有好的品质,它的品牌就是撑不住的,有了品质的提升,新的联东有了新的发展。

联东发展到今年是17年的历程,目前我们已经进入了全国大概45个城市,将近240多个项目。但是这17年是不平凡的,我们从2003年到2016年用13年的时间干了100个园区,这个过程是缓慢的积累、经验的沉淀、反复的试错。2016年到2019年我们用了短短的三年时间做了200个园区,这是快速深耕的过程,目前2020年我们用一年到一年半的时间做100个园区,今年一年的时间要拉到80—100个。明显的感觉到我们的发展进入了一个由规模到品质的高品质发展道路。短短的17年时间,三个不同的阶段,未来我们想做到600—700个园区已经不是梦想,发展通道已经完成打开。目前我们布局的城市,基本所有的一二线城市都打开了大门,包括北京有37个项目,上海20个项目,苏州、南京都基本在10个项目以上,而且国家级开发区引进了80%,发展的大门已经打开。背后靠什么支撑呢?核心是靠你的模式和理念。

所以,在发展的过程中,我们也在不断地提升自己的理念,园区的发展核心是解决两个问题:一个是政府的问题,一个是客户的问题,这两个客户服务不好,你的园区很难持续,我们面对最大的是政府,你必须产业导入、实现税收、引入优质企业,对于客户必须满足他产品和服务的要求。归纳一下,我们对园区的发展来说,灵魂是五好园区,区位好、产品好、服务好、邻里好、口碑好。这样园区才能做得多,在一个城市里面政府广泛的欢迎,同时做得可持续,可以长期经营这个园区,做五好园区是联东永远在路上没有止步的追求。

主要是三个品质的打造。第一个品质是客户品质,园区里面入住的企业是政府最想要的,只有优质的企业才有税收,才有园区的亮点。客户是我们把控的源头,不是谁有钱就可以买我的物业,是谁有税收、谁有成长性才是我的客户。我们旗帜鲜明地提出一句话,政府把资源交给联东,联东把招商的选择权还给政府。反过来对我们招商选资提出极大的要求,我们做两个大动作,一个是大数据招商系统,目前把全国477万加工业企业,一网打尽都在招商系统里面,能够通过六个窗口找到某某客户,分析我们的企业,进行精准招商。第二是大部队招商,我们建立了1500人的招商团队,分布在全国主要城市,进行一对一招商和顾问招商,同时项目在各个城市里面进行充分的联动,保证我们的客户品质。随着客户品质的提升,政府把更多的项目交给联东来做,客户品质是抓一切项目的源头。客户品质背后是抓税收,抓长期税收。

客户凭什么选联东?我们抓产品品质,一个区位既定的情况下,我们以什么样的设计理念、现场的管控实现我们对客户的承诺?我们讲一棵树的故事,这里罗列了我们在苏州工业园里面的龙爪树的园区的建设跟住宅建设不一样,园区的成本要求更严,适配性更高,对每一个细节、每一个线条、每一个尺寸和功能的把握都非常用心。我用树的例子,我们要求项目老总亲自弯腰干活,抓细节,三天两夜奔赴千里找到跟园区气质匹配的树放在合适的位置。把产品的每个层次,层层抓透、抓执行力。产品同区域里品质最高,产品的环境和配套上面,更有优越性。

抓服务品质,服务的过程就是企业长期保留个交税的过程,服务非常重要,园区的开发建设三到五年,但是服务有45年,工业土地50年,30多年都靠服务,怎么为客户提供长效服务,保留客户?我们的目标是打造客户想离开也离不开的园区,对客户形成强关联和耦合,我们强调运营管理、全生命运周期的管理,为客户进行二次清退、三次清退,保证好的企业进得来,差的企业走得掉,铁打的营盘流水的兵,能够保证园区产业持续升级。我们更多解决企业融资难、融资贵的问题。我们通过园区的平台价值,打通银行和企业之间的桥梁,实现企业快速的融资,获得更好的融资成本。

展望未来,我们认为一个品牌的背后,产品是他的骨,但是一个品牌的灵魂是价值观,我们用正念、利他两个词归纳我们做园区的价值观。正念,既然你要做产业,就要正心正念,规规矩矩的按工业的属性建好园区,引进企业,正念之下没有任何的私心杂念,只有这样才能把园区做好。现在有很多不好的现象,拿着产业做各种各样的事情,但凡事情脱离了正念的本质,都不会得到回报,因果循环,一定要正心正念做事情,这跟讲初心是一样的。利他,你做园区你的客户就是政府,就是你的法人政府,你做的价值不到位,别人就不会来,你只有更好的利政府、利社会,才可以更好的提高你,才能更好的快速发展。这些年联东的快速发展是在正念利他的指引下得到今天的成就,但是我们觉得做得还不够,做得更加的利他,这样我们的品牌才能有更好的发展。

谢谢大家!

徐彬淮:品牌牵引业务提升 驱动企业价值发展

碧桂园服务首席战略官、社区生活服务事业群总经理 徐彬淮

徐彬淮:大家下午好!我从物业的角度跟大家分享一下,碧桂园服务作为行业里面的领军企业,在物业行业怎么样做品牌的思考和实践。

物业行业的发展,从物业服务时代到物业独立时代再到物业的价值时代,在发生着转变,在这样的行业格局下我们看到对物业服务行业来讲,大家做品牌也在不同的阶段,前期是业务拉动品牌的阶段,到业务和品牌相辅相成的阶段,再到品牌牵引服务的阶段,不同的阶段发生着一些改变。在这样的改变下,整个物业行业在做品牌面临着一些问题,包括品牌印记的清晰程度,大家说到物业服务品牌的时候还会想到背后的房地产品牌,房地产与物业品牌之间的清晰度不是很清楚。

我们发现物业行业作为服务行业,它的品牌和服务体验的一致性会非常严重地影响到业主和消费者对于这个品牌的认知,物业这个服务型行业和很多消费品行业步态一样,可口可乐说它是快乐的,大家喝了之后就觉得是快乐的。物业品牌,你说它是快乐的,非常贴心的,但可能小区的保安在工作开展中态度严厉一些时,一句话就会导致业主并不觉得这个品牌像宣传的那么好。过去几年品牌还存在自说自话的现象,自娱自乐的现象。品牌的一致性是行业里面一个非常重要的现象。

针对行业里面的痛点,碧桂园服务从三个方面打造品牌。我们的品牌也还做得不够好,我们一直朝着这三个方向努力,清晰的品牌定义+一致性的品牌体验+品牌的行业影响力。

清晰的品牌定义:碧桂园服务到底能给消费者带来什么样不同的品牌定义?今天就跟大家分享一下我们的思考,因为接下来我们会全新发布碧桂园服务的品牌定义和品牌形象,今天更多分享这样一个思考,巴菲特在投资的时候有6项重要法则,第一项就提到了品牌清晰易懂的公司就是一个好公司。品牌如何清晰易懂?我们从六个角度去思考它:我们为什么要做这个品牌,这个品牌创造了什么价值,这个品牌的价值观是什么,我们自己有什么,我们要做什么,以及我们怎么样把这件事情做好?从这些维度去思考之后,我们会提出来针对目标受众,他的核心诉求是什么,我们又能带给他什么,最终形成差异化的品牌定位和品牌主张,这是今年我们在做品牌焕新计划的时候在做的核心的方法论。具体的一些实践,请大家期待碧桂园服务的全新的品牌焕新计划。

一致性的品牌体验:有了比较清晰的品牌定义,接下来就是怎么样构建一致性的品牌体验,不要让你的品牌宣传和在服务中业主感受到的是两张皮的感觉。我们总结为四个重要的步骤,分别是产品和服务、人员和行为、环境和驱动,传播和沟通。主要分享一下产品和服务方面是怎么联动的,在人员的导入上是怎么做品牌联动的。

产品和服务比较简单,就是一个闭环。从客户感知到你的服务是什么样的,有针对性的做服务的提升,重新让客户对你的服务进行评价,不是我们自己认为的满意度是什么,然后把整个环节进行传播。我们上半年做了品牌战役叫“守护者联盟”,通过这个行动一开始对上千个社区,每个社区里跟业主沟通:您对我们社区里最关注的安全问题到底是什么?接下来长达3个月的时间每个社区针对业主不同的对安全关注点的反馈,我们有针对性地做提升和改变。

最后让业主对整个社区的安全提升行动做评价:社区是不是真正给您安全感。通过这样一轮品牌战役,真正让我们的服务和我们想传递给业主的品牌价值关联到一起,一次战役、两次战役,怎么样能够长久地让你的品牌和服务真正形成一致,非常重要的是让你的品牌理念走到员工的内心,形成品牌真正的内心动力。我们也做了一系列的各种品牌导入。

品牌行业影响力:作为物业行业里面的领军企业之一,碧桂园服务希望做出来的品牌能够真正影响到行业,怎么样能够从利他的角度出发,让碧桂园服务的经验能够更好地帮助到行业里面的企业,我们更多地着眼于行业的痛点。对于行业里面众多的企业来讲,很重要的一点是如何做好社区的增值服务,如何能够通过增值服务获得的收益更好地支持企业长期的发展。

碧桂园服务把社区生活服务的一整套的方法,以及系统形成了一套东西。叫SAAS(Solution AsA Service),我们的解决方案及服务,把碧桂园服务在社区里面的增值服务的能力、经验、机制、系统赋能给行业里众多的企业,这也是我们在行业里面作为一个领导品牌应该做的一件事情。

激活品牌力,领航企业决胜下半场。

谢谢大家。

秦虹:聚焦市场与政策,解读品牌房企深耕城市更新的着力点
住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 秦虹

秦虹:

我离开住建部整一年,这一年我在选择做城市更新的研究,因为我的判断是未来城市发展的转型和房地产业发展的转型的聚焦点就应该是城市更新。这一年来,有很多的感悟,今天跟大家分享两点。

第一,我在研究城市更新的时候,很多人在问,什么是城市更新?不就是房地产开发吗?而且很多城市搞的城市更新好像就是房地产开发。

我认为,城市更新不是房地产开发,房地产开发更重要的是解决增量的问题,无论是工业、经济、居住,而城市更新是解决城市问题。随着城市的发展,人口密度和经济密度的高度集聚带来的交通拥堵、安全、卫生,以及整个城市的活力,历史的保护,以及环境的衰败等等,城市更新要解决这样一些问题,而不是仅仅解决增量的问题,它和房地产开发是完全不一样的。

具体来讲,虽然城市更新有很多模式,比如说工业区的更新,历史文化街区的更新,居住区的更新等等,可以列举出很多类型的更新。我思考了一下,我认为从城市更新的模式上来讲就是三类:第一类是拆除重建类的更新,把过去的、老化的、危旧的,或者不符合当前经济社会发展形态的一些空间,旧的拆除,重新按照城市的规划来建设。第二类有机更新,尽管是旧空间、旧建筑,但是以保护为主少量拆建的更新,大部分是保留的,尽管它可能是工厂,过去可能是老的街区,老的住宅区,但是它是以保留为主,少量拆建的更新。第三类是综合整治类的更新,根本不涉及到建筑结构本身的更新,只是增加它的配套,完善它的设施,提升它的品质等等。比如说现在老旧小区改造,不涉及到房屋建筑本身的改造,只是完善它的基础设施,提升它周边配套的环境,以及改善它周边的商业设施等,提高它的活力,包括各个城市做的黑臭水体的整治,生态的修复,城市环境的打造等等,这些都属于综合整治类。它有两大特点:一是它不涉及到建筑物结构本身的改建;二是它不改变使用权的权属性质,老百姓的房子还是老百姓的房子,政府的河道还是政府的(不改变)。具体就是这三种,跟过去的单纯的房地产开发,解决产业和居住的增量的问题是不一样的,因为无论是哪一种,拆除重建也好,有机更新也好,综合整治也好,都是解决城市内部发展的活力的问题,解决它的物质性的老化、功能性的衰退,以及空间结构上不匹配等等问题。

第二,把我认为的城市更新跟各位分享的时候,他们就说你说的城市更新我们企业都不感兴趣,因为我们参与不了,也赚不了钱。

按照以上三种分类,很多企业说,我们最愿意做的是拆除重建类的更新,不让我拆除重建,不增加容积率我根本就没有办法参与,而且过去很多我们所说的城市更新,大量的也都是拆除重建类比较多,因为它是在城市内部,不是在城市外部,在城市内部的存量土地上拆除。比如说过去的棚户区改造,过去几年棚户区改造4000多万户,解决了1亿人的居住问题,棚户区改造就是拆除重建,把旧的棚户区全部拆了,按照城市规划建设新的城市区域,包括城市中国区和过去老工业区的拆迁等等,都是拆除重建类。为什么企业愿意参与拆除重建类?很重要的原因是拆除重建增加容积率,有了容积率这个账就能算得过来。很多人说,有机更新和老旧小区改造、综合整治更新是没有办法参与的。我认为,拆除重建类的更新在少数城市是有必要性,因为深圳是一个年轻的城市,改的是城中村,拆的是村,不是拆城市,所以我认为深圳拆除重建占的比例比较大,但是并不能代表我们所说的城市更新,而且深圳有它的特殊性,跟其他城市是不一样的。

其他城市不做拆除重建类更新,未来做有机更新。可不可以?这是我们必须要关注的未来中国的城市更新会越来越少的大拆大建,越来越少地搞拆除重建,更多的是走有机更新和综合整治这样一个方向。当然,我们说的这三类,在模式上可以这样分,实际上在一个区域内的我更新是三种类型并重,从大的方向上来看,我们拆除重建,大拆大建的模式不是政府所主张的,未来的有机更新和综合整治类比例会越来越高。

有机更新能不能赚钱?企业能不能参与?其实我在疫情之后一直在跑上海、广州、深圳做调研,开始我也有很大的疑问,因为业内人告诉我这个事儿做不了,但是我调研完了以后还是挺有信心的,比如说有机更新类最重要的两类更新,一个是历史文化街区的更新,一个是旧的工业园区的更新,历史文化街区的更新,比如说永庆坊,万科和政府做BOT模式,在一定程度上是可以运行的,仅仅这个项目的BOT模式也是按照合同经营期限20年是可以进行的,当然政府和企业的合作,大量的拆迁和征收房屋都是政府投的,企业做老旧小区改造,产业的恢复和活力提升的部分。

第二类是园区的更新,这里谈两个例子。南京的国创园,原来是江南铸造银元钱的总局,建国以后是南京的第二机床厂。第二机床厂原来就是工业,现在通过更新变成了以产业办公为主,产业展览,相关餐饮配套、文化设施等综合性特色文化创意园。我问他们,这个创意园赚不赚?他们认为从开园以来盈利状况一直非常好,哪怕在疫情期间,他们的运营状况都非常好。他们园区里的租户,投了大量的资金在改造承租的空间,也就是整个园区的大环境是企业投资的,承租的小环境是承租户自己投了大量的钱,所以他们的租户非常的稳定,空置率很低,经营得很好。后来我得出一个结论,产权人自己的物业更新是可以的,因为一方面可以引入租户获取租金,更重要的是有更新之后的产业物业价值的提升,同时他本身是业主,他可以用房屋抵押融资。二房东模式,租来的物业再做有机更新,肯定是有很大困难的,因为除了吃租金差之外很难融资,也很难得到资产升值的收益。

第二个案例:上个月我又去看了广州的海珠同创汇,它过去是一个旧的农村工业区,大量的纺织布品的仓库,条件比较差的低端的物流集中的地方,原来是非常低端、非常差的村里的工业园区。后来经过同创有机更新,原来的那些厂房结构全部都保留了,只是把基础设施、外立面和整个园区的环境配套全部做了更新,三年内预计达到的目标是产值30亿,税收1.2亿,拉动线上线下就业1万个。为什么叫唯品同创汇?因为把原来卖布料的低端服装产业全部提升变成了现在的服装设计产业的一个集聚地。当然投入的资金量非常大,他们是二房东模式,是20年。

经过调研,通过这个案例的研究,实际上城市的有机更新企业是可以参与的,不一定非要大拆大建,走房地产开发式的更新企业才能更新,有机更新也是可以参与的,无论是园区的更新还是单体更新,无论是自主更新还是租赁式的更新,主要是解决好提升空间的环境,融合科技的创新,推动产业升级,完善产业生态,丰富服务体系等方面的问题。但是有机更新的盈利模式和房地产开发的盈利模式是完全不同的,所以开发企业要参与到城市的有机更新,我认为是要转变观念理念和整个运营模式的。

第三类城市更新综合整治涉及到公共环境,比如说河道、生态、绿化、绿地等的环境更新都是政府投资,我们不用探讨。我们探讨的是非常重要的,现在中央大力推的老旧小区的改造。老旧小区改造企业能不能参与?怎么参与?老旧小区改造作为城市更新的主要内容,国家已经开始在政策上进行推动了。去年底的中央经济工作会议就已经提出来要推动老旧小区改造,去年全国已经安排了1.9万个老旧小区改造,今年两会又提出来老旧小区改造要改造3.9万个,涉及到700万户,为了推动老旧小区改造今年4月3号财政部的文件就已经提出来“将老旧小区改造纳入专项债的支持范围。”今年的6月19号,国务院常务会又提出来“今年要将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续的方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化的力量让社会参与。”老旧小区改造按照国家的部署,到“十四五”末期,也就是再过五年,我们要把全国2000年之前建的老旧小区全部改造完毕,大概是17万个,老旧小区改造到底企业能不能参与,有没有盈利模式?我认为可以探讨。第一老旧小区改造中央和地方的财政的补贴政策已经明确了;第二政策性金融支持也是作为落实国家战略的重要支撑点,也是中长期的银行的政策性金融支持是可以到位的;第三是增容不增户的政策。老旧小区改造不能拆除重建,因为拆了,像棚户区那样改就变成了大拆大建,又变成了房地产开发。老旧小区在不增加户数的情况下,能增加容积率,增加小区的商业配套服务设施,为投资人提供营业的空间,现在是可以做到的。今年6月30号北京《关于开展危旧牢房改建试点工作的意见》,在这个《意见》里面就有增容不增户的政策含义。如果我们对老旧小区改造进行少量的拆建或者是少量的增建,但是不增加户数的话,我认为可以解决企业参与老旧小区改造盈利的问题。

我认为城市更新下一步一定是城市转型发展的主要方向,也是提高城市发展质量,满足人民美好生活需要的一个重要的抓手。所以企业要关注城市更新,下一步通过城市更新来推动行业的健康发展。

尤蕊:可量化的感性—工程师时代的产品法则
中海企业发展集团有限公司设计总监 尤蕊

尤蕊:

各位尊敬的来宾,大家下午好。

2020,一场突如其来的全球疫情,深刻的改变了世界。但正如恩格斯所说,“没有哪一次重大的历史灾难,不是以历史的进步为补偿的”。诚然,新冠疫情是一次全球健康危机,而危机背后,却也是国家、社会、行业进步的契机。自国务院制定《“健康中国2030”规划纲要》,再到七部委联合发布《绿色建筑创建行动方案》,特别强调“提高住宅健康性能”。国家、行业正逐渐从建筑视角转向人的视角,从关注能耗的绿色建筑转向以人为本的健康建筑,并将科技作为实现健康的重要手段。中海作为房地产头部企业之一,必将坚定的参与到这一行业的转变、升级中来。

中海在绿色健康产品的实践中,始终坚持三项原则:以客户为中心、以科创为驱动、以先天绿为源点。坚持以客户为中心,对客户已识别、未识别需求进行准确洞察,从了解客户、理解客户到成为客户;坚持以科创为驱动,以场景式方法打造健康交互体验;坚持以“先天绿”源点,是中海绿色健康住宅的初心,也是应对全球气候变化、提供可持续产品的“公民责任”。中海始终认为,健康的居住环境不是由设备维系的、与外部隔绝的“太空舱”,而更应亲近自然,拥有微风、暖阳、鸟语和花香。以更科学、合理的规划布局和户型设计,改良风、光、声、热等客观要素,使建筑自身具有先天良好的物理环境,再辅以少量设备,以更低能耗达成同等舒适度。

可感知、可量化、可信任、可依赖,是中海绿色健康住宅的研发策略。从身体感知、数据感知等角度构建可感知的健康环境,逐步落实到可量化的技术指标、措施和系统,再形成可信任的标准体系,最后成为客户可依赖的中海品牌。“可感知”具备两个层面的含义:第一个层面,综合考虑各环境指标,以体感舒适区间作为最终的成功标尺(如建立空气温度、湿度、区域风速的协同控制,而非单一的将温度或湿度稳定在某个区间);第二个层次,将不易被感知的健康指标,如空气、水质污染物,通过智能显示、自动调节,实现与客户的实时交互,并辅助客户完成自我求证;“可量化”是制定技术解决方案的成功标尺和前提条件。中海借鉴国内外健康标准,充分考量中国人的生活环境与习惯,将相对模糊的健康体验拆解为可量化的数据体系,并建立了从指标到措施的系统方案;“可信任”决定中海绿色健康住宅的市场成败。为此,中海建立了一套更为严苛的企业标准,以实现真正交付给客户绿色健康的产品,赢得客户信任。研发团队参照30多项国际、国家、行业和地方标准,结合自研技术及产品特色,最终经过客研筛选,确定了131项健康技术,形成了《中海绿色健康住宅企业标准》。“可信任”强调“连接自然、客户感知、全系速推”,打造“可依赖”的中海绿色健康品牌。在全系列产品均至少满足国家绿色一星认证的基础上,推行更为严苛的中海绿色健康企业标准,践行每一位中海客户的绿色健康生活理想。

中海应用木桶理论,以最敏感家人作为设计指标:让“儿童级”成为空气环境的健康代言、让“女神级”成为优良环境的产品标签、让“家中宝”成为守护系统的衡量标准、要让“顶梁柱”成为心情系统的设计标尺,给予客户四维呵护,实现适配家人的专属健康。

近两年,北京中海在限竞房类产品内率先创新研发了90㎡以下的三面宽户型(瀛海府)、140㎡以下的四面宽户型(望京府),以及美学豪宅产品中海甲叁號院,引领行业不断进步。这些标杆产品广受客户认可,是市场对于北京中海创新力、产品力的充分认可。

2020年,北京中海本着中海集团坚持立足于客户的产品观念,对客户需求进行广量调研、精准发掘、细致研究,并结合自身形象展示方式迭代,形成GOAL·PRO四大升级法则,并以“小而精”的悦燃系、“优而全”的拾光系、和“阔而尊”的藏峰系三大产品系核心空间功能带来全新极致体验。GOAL·PRO:Gather——聚厅精研,Optimal——收纳最优,Anticipatory——美好先验,Linkup——社交联结。以藏峰系为例,作为北京中海最高端内容,在塑造方面希望给予客户更为身份感、独特感、圈层感的体验。而作为北京中海高端产品线藏锋系的首个作品,中海甲叁號院更是倾注北京中海的全部心血。中海甲叁號院200㎡户型中的聚厅面积占比则相较其他产品系有了质的提升,从传统豪宅“厅空间”面积35%的比例,提升至50%,可实现全部23种生活场景,将功能性发挥到了极致。藏峰系产品作为高端产品系,强调展示型功能的收纳,将部分的玄关、聚厅、餐厨、衣帽收纳进行具有展示效果的收纳设计,使收纳变为收藏,使业主变为藏家。同时北京中海针对拾光与藏锋系产品中的独立主卧套空间,还特别设计了具有MiniBar功能和梳妆台功能的尊享收纳空间,全面比肩国际五星级酒店套内功能,实现高端生活品质升级。展示方面,中海甲叁號院的美学馆和时光之厅,这些场景氛围的沉浸式体验,正是北京中海业主未来美好生活的真实写照。whatyoufeeliswhatyou’llhave.

中海与AECOM景观事务所联手打造的奢享典藏级园林中,通过折叠绿洲的设计,将景观本身演绎成一场自然的装置艺术,将传统中式园林中的山水、地形、植物、建筑四大要素集于一身,通过西方“立体折叠”的空间优化方式,造就了一处西技中魂的私享心灵绿洲。

作为工科地产的代表,中海地产通过科技手段及客户精研,用数据做到客户心中的“懂我”;基于产品人视角,做出让产品人自己心动的产品,让客户感知到设计所能带来的美好。

9月10日,由中国房地产TOP10研究组主办,中指控股(CIH)、中指研究院承办的2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京召开。众多中国优秀房地产品牌企业代表参与会议,并进行经验分享。会上,与会嘉宾以《存量时代,品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力》为题,开展了对话研讨。

对话研讨:存量时代,品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力

主持嘉宾:刘李佳先生 中国企业评价协会秘书长

对话嘉宾:庾来顺先生 广东省三旧改造协会秘书长

                蒋安绰先生 绿城中国小镇事业部总经理、绿城小镇集团总经理

               胡伟平先生 卓越置业集团有限公司助理总裁

               姚科先生 领地集团有限公司助理总裁兼品牌总经理

               方蕾女士 山东星空地产集团有限公司总裁

               徐婕女士 蓝光文商旅集团助理总裁

               杨小保先生 中奥地产财务总经理

               瞿立斌先生 鼎瓯文化旅游发展集团有限公司副总裁

               马林庆先生 五牛控股有限公司管理合伙人

以下为研讨内容实录:

刘李佳:本场对话研讨的主题是存量时代品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力?

大家都知道,企业发展需要寻找新的引擎,现在城市发展在由扩张转向更新,尤其是布局一线、二线,以及三线城市的房企,城市更新是不二的选择。今天我们请来各位大佬,华山论剑,大家围绕三个词、品牌房企、城市更新、市场活力这三个词跟大家分享经验。

首先,有请庾来顺秘书长,大家知道广东省三旧改造协会是推动广东省三旧,旧城镇、旧厂房、旧村庄改造事业的重要力量,请您谈一谈三旧改造对品牌房企的市场机遇。

庾来顺:尊敬的各位嘉宾,下午好。三旧改造是很土的名字,符合广东的低调、务实的作风,也是我们对情怀的一种追求,所以把这个土的名字保持到现在,我们的协会也叫三旧改造协会。三旧改造是国家在广东节约集约用地的示范省的一项政策,也是示范省建设的一项重要内容,现在已经变成了广东省地方的重要的工作名片,也取得了非凡的成就。广东省三旧改造协会也是全国首个省级三旧改造协会,目前我们主要的会员单位也是以广东的品牌房地产企业作为协会的主要主体,也是协会服务的对象。三旧改造在广东已经进行了十多年,如果说它对品牌企业的市场机遇,刚才秦虹老师已经说得很清楚了,把可能认识到的三旧改造的市场机遇基本都谈到了。我做一点简单的补充。

广东三旧改造是旧城镇、旧厂房、旧村庄,简称三旧改造。在广东等同于城市更新,我们分管的副省长说三旧改造就是城市更新,城市更新就是三旧改造。广东的三旧改造经过了这么长的历程,但是仍然是刚刚起步,是方兴未艾的事业,是非常复杂的一项工作。我认为它与房地产开发完全不同,它非常富有挑战性。在存量时代,三旧改造是品牌房地产企业的一种必然选择,因为现在社会城市化建设的进程已经进入存量时代,尤其是增量的扩张需要占用大量的耕地,耕地的占补平衡越来越难,代价越来越高,所以必须利用存量建设美好的城市。尤其是在广东,这种感觉越来越明显,因为珠三角开发强度非常之大。品牌房地产企业选择三旧改造,选择城市更新是必然的,也是一种英明的选择,也是契合当前政府的政策导向。广东的三旧改造市场潜力非常之大,我们新的三年行动规划,比如说广东要完成15万亩的三旧改造的任务,形成23万亩,完成投资3.5万亿以上,尤其是现在投资的强度,工作力度非常之大,目前还有234万亩的三旧改造资源,市场的前景非常广阔。当然,要做好城市更新工作,品牌房企要进行战略转移,要苦练内功。城市更新是一项复杂的工程,做三旧改造要开动脑筋,不仅仅是瞪大眼睛,这是我对品牌房企的建议。我们愿为大家做好服务。谢谢大家。

刘李佳:广东的三旧改造机遇很大,而且顺应市场也顺应正常。下面有请蒋安绰先生,特色小镇是推进我国经济转型升级以及新型城镇化建设的新引擎,其模式与普通的房地产项目有所不同,作为行业领导品牌,小镇模式的成功关键要素是什么?而绿城的核心优势又在哪里?

蒋安绰:蒋安绰:各位下午好。自2003年,绿城创始人宋卫平先生提出小镇理念,绿城在特色小镇的开发和运营上已经坚持了近20年,有了一定的基础,总结了一些经验和心得。做小镇重在运营和坚持,因为小镇与传统房地产确实不一样,小镇应该“去房地产化”,或者说“弱房地产化”。如果小镇里面有房地产,可能也是其中很小的一块,我们叫生活区。因为小镇是产业主导的,以产业引领,以商业经营,以生活配套服务为主调,生活服务来引导做好经营工作。小镇重在运营,而不是简单的房地产开发,也不是简单的建房子、卖房子,应该是一个完整的体系。绿城经过十几年的摸索,对小镇也有非常深刻的认知,为了迎合刚才说的小镇的特点,绿城提炼了五大亮点:一,策划和规划能力,因为一是小镇有产业内容、商业内容、生活服务配套内容,甚至是教育等等,我们有了策划和规划的能力。二是,产业资源的整合能力,绿城引入了很多的资源,包括科创类、教育类、农业类等等,也包括医养、康养类的产业资源的整合。三是,生活服务的经营能力,因为住在小镇的人需要被服务,所以服务的板块非常重要。四是,出色的产品营造能力,这是绿城最明显的标志。最重要的是小镇的运营能力。小镇需要持续运营,特别是等整个小镇建设完成以后,要持续不断地运营下去,甚至后续的小镇的盈利点、平衡点都是运营的结果。所以,我们希望和在座的一起把中国的小镇做好,做出品牌,做出知名度,推动中国的乡村振兴。

刘李佳:下面有请胡伟平先生,大家知道卓越置业获得今年房地产城市更新领先品牌,也曾和中指院合作出版过戳月城市更新白皮书,更参与了今年中国城市更新评价指数广东省课题研究,请胡总谈一谈未来城市更新有哪些趋势?

胡伟平:接触城市更新将近十年了,这个是我最少谈的,一般我们跟庾秘书长他们谈的是组织机构的建设、责权的分工、政策的制定、规则的制定、市场的反馈情况,怎么样让市场和政府审批者,规则制定者进行更好地沟通,达到共赢的局面。卓越城市更新集团是在2014年元月成立的,在这之前就是更新办了。这个过程走下来,谈两点体会跟大家交流一下。

第一,城市更新从理念和指导原则上来讲,只要跨入这个领域,首先要有心理准备,这是一个长期的工作,跟招拍挂、协议拿地开发建设完全是两码事,你必须要有长期投资的准备。这是深圳以外的企业到深圳投资,掉下去的原因,就因为准备不足。

第二,要考虑到做城市更新不是企业在盈利,而是在做社会公益事业,要有社会责任的担当。像秦主任介绍的,城市更新不是一个空间的生产过程,它是一个生态修复、城市经济的转型升级、人口安置、社会治理、把过去老城市的遗留问题要解决的过程,所以你必须要有担当才能进入这个行业。

第三,在城市更新过程中我们不能被动,作为企业参与者要主动跟政府相关部门,在政策制定、操作过程中多交流、多沟通,不能只站在企业的经济效益上来谈你的利益,谈你的项目要求,这也是我们反复提出来成立广东三旧改造协会、深圳市更新协会等搭建交流平台,与政府之间多沟通,多做交流。

操作层面说四句话:

1、拓展一个项目过程中,到一个城市里面,除了正常的二级开发报建,研究政治、经济发展、人口情况以外,一定要关注这个城市里面的主要领导者对城市更新的态度。否则的话,你的项目拓展的也没意义。

2、要建立一个强有力的团队,卓越目前有500人在珠三角,这个团队里形成了三大板块——拓展板块、规划报建板块、拆迁板块,这三大板块形成了一套标准化的作业流程,九大节点,二十一个中节点,哪个节点最容易出错,基本要求条件是什么,在你手机上都看得到。

3、城市更新过程中在不断地变化,做城市更新不只是空间的再造,涉及到18个专题,包括维稳、城市设计、土壤的修复、地质灾害的评估等等。

4、结合现在最新的城市空间规划,一定要传导下去企业才能往前走。

刘李佳:胡总说的有一句话我印象深刻,就是社会担当,现在各行各业都在提社会责任,房企更应该践行社会责任。

胡伟平:里面涉及到公建配套的责任,最现实的是上个星期接触到的深圳市现在有些区推动一些体育运动,原来正常的公共配套设施按照图则,城市设计的控规都配了,别人建议除了学校能不能做一些公众的网球场,提出来以后,但是所有的量都上完了,不能做了,可是为了社区的平衡和整个运动健康导向来说,我们可以想办法,增加承重量后可以在屋顶上配建2000平方的网球场,这就是担当。

补充一点:实际上拆迁是最难的,在操作层面一定要处理好政府、企业、业主之间的关系,因为这些土地已经出让了,产权不是你的,不是开发商的,也不是政府的,你怎么把它平衡好。这个过程中要充分把政府的年度考核内容,结合企业目标和小业主的诉求变成大家的考核目标。

刘李佳:下面有请姚科先生,请姚总谈一谈房企如何参与大健康产业,形成健康新城?

姚科:在地产这个行业进入了全面房住不炒,而且要全面减少金融化的大背景下,城市更新提了很多年了,但是城市更新的本质方向我们一直在思考:什么样的城市更新才是最好的城市更新?我们的理解是,人性化的城市更新才是最好的城市更新。我们通过调研,也通过中指院的三个报告、品牌三度的报告、城市研究报告等,我们看得出来城市人对哪三个方向最关注。第一个方向是文化,我曾经住的那个地方改造的变化;第二个方向是健康,健康分为两个层面,生理的健康和心理的健康;第三个方向是绿色,也就是绿色性的智慧健康。我们整合了资源,做了几件事情。

一是和日本医疗方面进行了全面的合作,包括日本的一些大学,做了中国高端的健康管理中心,吸收了一些理念。因为原来中国的中医理论传到了日本,再传回来,我们反思了一下,有些东西我们忘掉了,比如说“健康源于自治”的理念。我们跟京东方合作,在医疗城里有一个健康产业园,用产城融合的模式更快地进行城市的更新。我们的客户最关心的是健康这个核心议题。我们引入西方先进的梅奥医疗模式,打造“4H”标准新型医疗服务综合体,做了一个升级板块。

二是绿色部分,曾经的绿色也不是以人为本,因为我们的绿色是节能环保,为了节约能耗。现在的绿色是以人的感受,比如说LEED认证,我们企业也获得了这样的认证,我们还获得了鲁班奖,我们是希望建筑回馈客户。

三是智慧部分,智慧需要跟人性结合,比如说疫情期间无感上电梯,扫描健康指标。

四是文化部分,这几年我们挖掘了东坡文化,因为我们企业来自于眉山,苏东坡的人生历练是不断地下行,但是他的立志故事是不断地上行。我们在峨嵋山做了城市更新的文旅项目,深刻挖掘峨嵋山的文化。我们在这样一个不确定性的市场里,我们要做好长期主义者。

刘李佳:最大的体会就是以人为本。下面有请方蕾女生,山东星空地产集团是一家以城市配套、综合服务为核心的供应商。请方女士谈一下,如何以城市运营为切入点,开展多领域的配套综合服务?

方蕾:存量市场中,星空地产秉持着与中国城市化最大的载体共同进步,推动县域生产方式与生活品质的不断升级的理念,在四五线城市开始项目开发,城市更新也是最主要运营方向。

很多地产公司都不愿意进入四五线城市,因为人口净流入很少。但它们也有自己的成长模式,就是产业的升级更新,因此也给房企带来很多新机遇。我们进入的县城有中国各类基础产业集群,有各品类农产品最大产量基地,伴随这些产业,我们交互合作共同成长。

2017年我们进入乡村振兴领域,通过整镇规划,建立农业产业规模园区,同时把安居乐业,振兴乡村的主题纳入,完成了20多个县城整城发展规划。未来我们将继续坚持公司愿景,在每一个中小城市持续深耕产城联合,共同成长共筑梦想。

刘李佳:产业的不断升级给城市更新带来了新的机会,下面有请徐婕女士。目前商业地产从增量时代迈向存量时代,这对商业资管市场的需求变得日益迫切。蓝光文商旅集团已经打造出具备投、融、建、管、退的全流程,里面最难的是退,希望您讲一讲退。

徐婕:感谢中指院可以提供和组织这样一个大的平台,让行业里的大咖可以在这里共同学习、共同交流、共同进步。结合刚才主持人的话题,谈几点关于城市更新的观点。

首先,从房地产领域,或者从资管的角度重新定义一下什么是城市更新。最早提出城市更新的国家是1958年的荷兰,它的大背景来源于基于旧有的城市格局,满足不了现在人对于购物、消费、办公、生活等一系列的需求而衍生出来的一些政府行为。基于此不管是商业地产也好,还是资产管理公司也好,我们对于它的定义是来源无它但又高于它,从资管的角度来讲我们是通过规划、建设、整改等等维度实现区域周边的产品升级、功能升级,以及生活场景升级的核心目标,让更多的人享受到更美好的生活。

第二,在这个大的背景基础之上,衍生了一个很重要的商业资产管理。蓝光文商旅集团为什么在退的阶段,今年又做了备受行业瞩目的类REITs的退出,主要的原因是基于我们对城市更新有全程的操盘经验。主要表现在,城市更新有几个核心的内容,包括大片区开发、小片区开发,以及单体商业的整体改造,我们在大片区开发改造方面和政府、资方、基金方都有类似的合作,我们在天津、昆明有近千亩以上的包含乐园、酒店、写字楼、办公等多功能业态,和政府共同打造的大片区城市更新项目。同时根据城市更新小区域范围内的产品项目,在于全国有70多个城市,100多个项目都是围绕着产品模式。

第三,我们在成都城市核心区域做到了单体层面的产品升级,将原有的商业Shoppging Mall,转变成高端甲级写字楼项目,塑造未来新办公标杆和城市新兴文化地标,也在上海虹桥升级打造甲级办公标杆。最核心的原因是我们可以贯穿大片区、小片区以及单体项目,蓝光文商旅拥有八大产业类型,包括城市更新项目当中很常见的乐园、酒店、公寓、写字楼等一系列项目。对于退出的板块,我们也是打通了投资、融资、建设、运营管理以及退出的模块,在上海虹桥项目,今年7月10日发布的规模10.65亿的类REITs产品,整体的杠杆撬动率是1:20,非常受瞩目的一个资产退出的方式。伴随着城市更新,它需要耗费大量的资金,需要专业团队等,今后不管是蓝光文商旅还是城市更新项目,都希望幻化更多精彩的项目,同时期待我们可以共同合作,共同打造城市更新项目。谢谢大家。

刘李佳:蓝光文商旅能够低进高走,全程有赖于整个团队的操盘经验。下面有请杨小保先生,中奥已创立25年,之前一直是稳扎稳打,务实稳健的作风著称。企业在规模、负债率、利润率三角平衡,最近总部即将迁移到上海,杨小保总是中奥地产财务中心总经理,目前统筹中奥所有的金融事务以及财务运营管理工作。请杨总从财务角度分享一下城市更新稳健运营的经验。   

杨小保:非常感谢主持人对中奥地产的介绍。说到城市更新,中奥地产在2016年就到大湾区做。目前城市更新过程当中,在广东是是叫“三旧”,我们也在做,也有很多项目在推进,并且参与了城市更新政策的制定、研讨。从财务的维度来讲,城市更新更重要的是产融结合。城市更新是一个大产业概念,是存量时代未来的趋势。我们如何找到城市更新过程中的盈利模式做到产融结合,这对房地产企业来说是最重要的,也是能够持续推动城市更新发展很重要的源泉。所以,首先要做到产融结合,不管是政府政策引导还是金融支持也好。对于企业端来说,我们要持续地打造产品力、服务力,从而改善产品的迭代与城市更新过程中跟传统文化的相结合,改善人居环境。服务要不断地提升,通过物业服务、大服务、智慧社区服务等等,来改善居住的品质。我们通过城市更新对存量资产的改造和运营,盘活存量空间,通过政府层面能够实现资源的配置。

刘李佳:下面有请瞿立斌先生,鼎瓯文化旅游发展集团是一家以健康生活理念为基础的康养综合性集团,业务涵盖多方面,请瞿总结合城市更新与文旅地产与大家分享经验。

瞿立斌:鼎瓯文化旅游发展集团创立于“健康中国”的大时代背景之下,“美好生命,幸福生活”是我们的初心和理念。在鼎瓯集团董事长秦晓东先生的带领下,我们不断地在创新中整合“五位一体”的理念,以大健康为主线,以文旅做支撑,以教育做配套,以产业做补充,以康居做载体,为业主和客户提供全维度、全身心的健康和美好生活的服务。

城市更新是城市转型发展的必由之路。区别于传统城市扩张式发展,城市更新以“升级产业+科技引领+健康生态+绿色发展”为方向。与鼎瓯长期以来所为之坚持的“五位一体”的产业发展理念是不谋而合的。城市更新是发展趋势,也是机会,鼎瓯是积极参与到了其中的,首先是旧城改造,我们参与了深圳成都等地的旧工厂、旧社区的改造升级。其次我们还把“五位一体”中的教育、健康、科技等资源整合到以前做的地产项目中。通过健康服务站、文化娱乐中心、便利店、健康食堂这四个鼎瓯标配,为广大业主及客户提供大健康管理和美好生活服务,把成功产业模式和优质医疗健康资源提供给更多的老百姓受惠受益,积极践行“美好生命,幸福生活”的企业理念,成为中国美好生活方式的构建者和倡导者。

刘李佳:下面有请马林庆先生,五牛控股是综合型的投资管理和金融咨询服务机构,深耕不动产领域,已经在商业办公、产业园区多个领域具有竞争优势,尤其是近年来多次入围RACS国际殊荣,请马总谈一谈如何发挥资产和资本的桥梁作用,以资本赋能助力房企发展。

马林庆:今天品牌峰会发言的基本上都是开发商,运营商、服务机构我们是第一家,可能也是唯一一家金融企业的代表。围绕品牌这个主题,作为代表讲一下,从金融视角看品牌,金融圈在选择交易对手做评估的时候,或者说传统的评级、财务分析之外,更多的也会关注到企业品牌的排名,除了中指院评分的维度科学公正之外,其实有了品牌的房企,就会有客户有市场的支持、有供应商的支持、有员工的认可,这样的企业会获得更好的发展。

关于城市更新的主题,简单分享三个观点。

第一,城市更新需要资金、需要情怀,需要文化,需要社会担当,但是我们认为城市更新本身还是需要有市场的推动,为什么?现在房地产市场最大的特点是总量过剩,结构紧缺。结构在哪里缺?核心都市圈、核心城市的核心地段,为什么没有增量,因为这些地段目前都是老旧厂房,通过城市更新形成新的供应,这是市场推动的,房企在这个过程中也会获得新的发展机会。

第二,城市更新模式对于房企来说传统周转高杠杆模式在城市更新这个领域不适用,不是简单的土地+资金就能推动这个业务的发展,会形成新的挑战。结合这两点作为金融要参与城市更新,也要改变我们的投资模式。城市更新前期没有现金流,我们要改变传统的债权的思维,做更长期的股权,分享项目的投资。

第三,期限要更长,传统的开发贷或者是金融机构的贷款两三年销售回款一定能回来,城市更新短则三到五年,长则五到八年,我们要拉长投资期限对于产品结构提出新的要求。围绕着风控,要抛弃抵质押的思维,要做细节的管理,嵌入到城市更新各个流程。

最重要的一点还是要围绕在座的优秀的品牌房企做合作,才能把项目做好。最重要的一点还是要围绕在座的优秀的品牌房企做合作,才能把项目做好。

刘李佳:感谢马总从金融的角度位我们分享了经验,同时也感谢各位嘉宾的精彩发言,相信在存量时代,城市更新能够焕发出更加巨大的市场新活力,让我们再次以掌声感谢各位嘉宾的分享。

龙胜平:如何利用“可持续发展”构建品牌价值

中指研究院ESG测评中心主任 龙胜平

中指研究院房地产测评中心主任龙胜平发表题为《如何利用“可持续发展”构建品牌价值》的主旨演讲,同时发布了国内首个房地产行业ESG深度研究报告——《2020中国房地产上市公司ESG报告测评研究》,并揭晓2020中国房地产上市公司ESG最佳实践企业50强及系列榜单。

龙胜平表示,品牌是可持续竞争的关键之一,是硬实力与软实力的综合体现,而房地产企业的软实力就体现在ESG,即环境、社会和公司治理这三个维度,它衡量了企业的可持续发展能力,而ESG在房地产品牌价值提升中,同样发挥着重要作用。

刚刚发布的2020年房地产企业品牌价值排行榜显示,万科品牌价值为1210亿元,而2004年万科品牌价值仅为22.37亿元,在这16年中,万科的品牌价值整整跃升了54倍,最重要的原因之一是万科极其重视ESG理念和发展。

那么,如何利用ESG理念构建品牌价值?针对这一问题,龙胜平为在座嘉宾作出解答:“环境保护是核心,创新是支柱,人文关怀是起点”。他认为,要塑造一个优秀的房地产企业品牌,需在提供优质产品和服务的基础上,主动承担起环境责任与社会责任,回应利益相关者关切的议题,加强企业ESG实践、信息披露与沟通,以树立一个可靠、负责和有抱负的可持续领先品牌形象。

ESG理念最初源自欧美国家。1992 年,联合国环境规划署金融倡议(UNEP FI)提出,希望金融机构能把环境、社会和公司治理因素纳入决策过程。此后,ESG逐步成为国际社会衡量经济主体可持续发展能力最为主要的三个维度。如今,在国际资产管理行业,ESG已经成为一种主流投资理念和投资策略。越来越多的投资者和监管机构都开始关注ESG,各大证券交易所也已在ESG方面布局。

我国已经是全球主要的温室气体排放国,加快我国绿色低碳循环发展的行动刻不容缓。截止目前,建筑能耗占全社会终端能耗的比重约为1/3,北京建筑能耗已经超过50%,随着经济发展,这一比值还将越来越高。

“建筑领域的节能减排是履行巴黎协定承诺的重要领域”,龙胜平表示,房地产行业肩负着我国节能减排的重任,房地产行业ESG整体水平的提升,将为我国经济可持续发展注入新的动力。

在此背景下,中国指数研究院于2020年5月正式成立中国房地产ESG测评中心,定位于构建中国特色的房地产行业ESG投资坐标,在吸收主流ESG研究成果的基础上,结合房地产行业实际情况,创建了一套具有中国特色的、完整的房地产企业ESG评价体系CRESB,对房地产行业ESG体系开展研究与测评,旨在客观评价房地产上市公司在环境、社会和公司治理方面的综合表现,为社会各方提供参考和决策依据。

演讲最后,龙胜平发布了2020房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50以及系列榜单,万科、中海、碧桂园等房企位于榜单前列。这些优秀企业关注环境与经济增长之间的平衡,已在完善ESG管理架构、树立可持续发展目标、投身绿色技术研究与创新、对接绿色金融市场以及社会公益慈善等方面积极行动,并取得显著成效,实现了经济效益与社会效益的双重提升,为整个行业树立了标杆,并由此推动整个房地产行业步入可持续发展的快车道。

龙胜平表示,中指院房地产测评中心每年都将开展房地产行业的ESG测评,全方位解析中国房地产行业的ESG发展全貌,发现并表彰ESG最佳实践企业。同时,分析企业在ESG信息披露中出现的问题,探索房地产企业ESG发展模式,鼓励行业共同参与实践,建立行业ESG相关标准规范,进一步提升ESG信息披露质量,从而促进中国房地产行业ESG管理实践的跨越式发展。

韩飞宇:MOMA当代绿色健康复合社区

当代置业(中国)有限公司副总裁 韩飞宇

2020年初,疫情发生期间,当代置业做了覆盖全国5大区域、42座城市、超过100000人群的大调查,基于对健康人居的理解,发布了MOMΛ当代绿色健康复合社区。客户对于产品的需求要素已经发生了很大的变化。小区绿量,收纳的洁污分离、消杀设备的设置、室内空间的多功能转换等成为大家关心的方面。健康成为了关键词,借此发布机会,当代置业提出了新的产品观。

当代置业一直坚持走绿色科技的道路,经过20年的技术沉淀,积累了非常深厚的绿建技术,再加上多年场景空间的研发成果,提出了双四“Heng”的产品理念,即四恒&四衡。双四“Heng”代表MOMΛ当代绿色健康复合社区“Heng美好”的产品观。首先是技术四恒:恒湿、恒温、恒氧、恒静。当代置业拥有十大科技系统、五大延展系统,并针对四条标准化产品线对现有的系统进行了有序迭代,每条产品线都会匹配相适配的机电系统,满足客户的不同需求。

在绿色建筑的认证方面,当代置业在行业也趋于领先,获得过绿色住区、绿色建筑三星设计及运营标识、健康建筑等多项肯定。近几年,当代置业不断的对产品进行深度研发,涉及到超低能耗建筑、近零能耗建筑等。

技术迭代是一个维度,在场景体验方面,当代置业提出了另一个四衡,即衡空、衡质、衡动、衡捷。

衡空,指的是分合有度的空间规划,小街区密路网,组团清晰,合理而有效。

衡质,做到恰到好处的建筑品质,兼顾物理场景及IP共同打造生活体验空间,在立面上当代一直在做迭代,从最早东直门的当代MOMΛ,公建化的外立面,到2.0时代兼具客户属性需求的立面融合,到2020年重归公建化的3.0外立面,在细节处理上面、设计要素简化上面,都做了相应的升级,同时对开窗模数做了更加深入的分析,利用核心筒解决了主体承重的问题,把外立面自由度进行了有效的释放,实现IMAX屏幕的开窗比例特征。

衡动,是全生命周期的动线组织,小区入口、单元入口重点设计,多条动线的有序安排,如垃圾收取的动线要隐蔽,收取快递与业主归家流线分设等。儿童活动区域打造MOMΛ侠主题的IP,有绘本故事支撑,让孩子快乐成长。

衡捷,突出便捷舒适的居住体验,希望达到触手可及的功能之美。通过几个通用性户型,覆盖客户需求,玄关结合四恒系统特殊打造,形成微负压,有效分离洁净的空气和污浊的空气,魔术方厅解决多功能转换需求等。几个案例,如青岛项目89平米的户型,做到三室两厅1.5卫,0.5卫也可以做成储藏,提供了场景功能转换的可能;咸阳的项目9米的无界宽厅,达到空中别墅的效果;通州的万国城MOMΛ,极致四恒系统体验,和层高无缝衔接;西安的项目,既要有新装饰主义,也要跟四恒系统进行有效的结合,同时营造出洄游动线及270度景观视野。

在多年实践过程中,当代置业一致于品质提升,提出绿色科技+舒适节能+理性美学等于双四“Heng”的人居美好产品观。绿色科技是当代置业的技术优势,从引进学习到因地制宜本土化适配,再到自主研发、提高创新,形成了当代自身的技术优势。舒适节能是当代一直关注的,高性能外围护体系、低温差辐射采暖制冷、置换式全新风系统、10大科技系统等共同实现差异化的用户体验。理性美学是当代置业一直在坚持做的内容,设计以人为本,尊重客观规律,追求技术和艺术的统一,形式追随功能及能量流动,用产品设计将未来带入当代,与清华大学合作的通州建筑艺术博物馆以及即将在贵阳呈现的龙里未来之塔都将是其最完美的展现。

李涛:论如何应对外部环境的不确定性

四川恒邦双林实业集团有限公司总裁 李涛

李涛:大家好,我是来自恒邦双林的李涛,我们企业各位可能不是很熟悉,我们是一家来自四川西部成都的一家企业。感谢中指院提供这样一个平台,因为前几天黄瑜院长来到我们企业做研究,跟我一起交流,我们交流的话题提到了2020年是艰难的一年,也是充满着不确定性的一年。现在疫情还在全世界肆虐,什么时候能够结束还不清楚,疫情不仅引起的全球经济的衰退,甚至引起的民粹主义还导致了全球化的回流,包括现在的中美关系,都有很大的不确定性。国家的一些应对策略,包括最近大家谈论的比较多的“三条红线”,应该说给从业人员带来了很多焦虑。我们针对这种情况有一些思考,在过去的三年我们实现了复合增长率在50%以上,黄院长就鼓励我说,能不能把我们的一些想法,我们的一些思考在这里跟大家做一些分享,也请在座的各位给我们提一些意见。

面对这种不确定性,如何去解决它?首先,我们认为要顺应这种趋势,顺应国家的大政方针,作为一个企业如何在这个过程中发挥企业应该尽的一部分责任?第二,我们对内如何创新?找到客户新的痛点,解决客户这些痛点,找到企业新的利润增长点,下面我从这两个方面展开分享。

在于成都天府新区的项目(图)。目前国内是二元化的经济结构,一方面农村人不断地进入城市,城市在不断地发展,我们在不断地深入思考,哪一种模式才是持续发展的比较好的状态呢?在过去这些年里,城市发展又存在哪些问题?以成都为例,它是摊大饼的模式,不断地发展,城市变得非常拥堵,人们白天从居住地方开车到城里上班,晚上又从市中心开车到城外面居住,花在路上的时间非常长,交通非常拥堵,幸福感逐年下降,而成都的天府新区采用了一种新模式,组团化发展,用绿带隔离,每一个组团里面都让产业和居住、商业配套协同发展。就是说这个区域里的人可以住在这里,也可以在这里上班,就是通常说的产城一体。我们在跟香港的新发集团合作时,为天府新区南面区域引入了很多产业,通过这些产业可以解决大量的居住人口的就业问题,同时这些产业带来了区域经济的升级,我们还承接了很多国外,或者从东部、南部发达地区转移过来的产业,在这个区域里又比市中心的环境好很多,有广阔的湖面,非常好的绿色植物。人们在这个区域里面生活也很幸福,这个项目也受到了整个市场的肯定。

我们在峨嵋山脚下做的高桥小镇,这个项目跟刚才的项目有异曲同工之妙,越来越多的客户从农村来到了城市,农村还依然需要发展。“三农”问题还很严峻,农业应该如何发展?过去几十年都是小农经济,每家每户种地,不能形成集约化发展,技术也很落后,而农村的面貌非常落后。农民也没有很好的就业机会,还是一种比较贫穷,发展不均衡的状态。我们通过这样一个项目的打造,首先我们整合土地资源,交给专业的农业公司进行观光农业的打造,产生了较高的土地附加值。第二,我们把一些农村的建筑优化升级,适当的做一些外立面的改造,让农村面貌焕然一新,再增加一些配套的设施,例如污水的处理,停车场的设置。第三,我们在这里欢迎当地的居民(原住民)在这里创业,就业,开食品店,或者到我们这里提供村嫂服务,为业主打扫卫生,做家政服务。这样一来,既完成了农村土地升级改造,也为农乡风貌增光添彩,还让业主得享难得的田园风光,可谓是一举三得,因此得到了市场的充分肯定,也赢得了业界内外人士的一致好评。

刚才说了对外怎么顺应政策的发展,进行产业的升级。第二方面是对内怎么做创新,我们提出了“4+X”理念,我们所有的项目,不管是产城项目还是文旅小镇项目,“4+X”指医疗康养、教育服务、生活配套、社群服务,再加上“X”。我们引入了医疗的合作伙伴,疫情过后大家对健康的要求越来越高,我和一些专家交流了,现代人由于生活时间很紧,可能花1万块钱去医院治病,如果事先能做好预防,我们在小区里给大家做体检,建立档案,然后用大数据的方法告诉他应该注意一些什么,他花1000块钱就能解决1万块钱以上的问题的效果。我们建了学校,不仅能就近入学,而且让学校的很多服务进到数去里。必要的生活配套和社区服务,现在社区生活是特别重要的一件事情,能够和一群志同道合的人在一起居住,大家休闲的时候一起娱乐是一件很幸福的事情。具体核心能力的打造,组织架构需要调整,由于成立了自己的服务集团,把物业公司、商管公司放到集团里,而且是市场化运作,给地产公司进行付费,给予必要的激励机制。

要坚持长期主义,这是我们企业很核心的理念。作为企业经过了几十年的发展,我们完成了原始积累,在这个行业做到1000亿就是中大型企业,还不能算头部,做到100亿就是小微企业,对于其他很多行业而言我们还是有规模优势。

资金优势,我们和政府之间合作,了解政府的需求,在这方面也是我们的优势。另外一方面就是企业家精神,这个行业积淀了大量人才,高素质的人才,具有国际化视野。同时,这么多年的调控让我们有了较好的心态,经得起折腾。所以说这样一个行业有这样一个腾挪空间去做一些创新业务,探索一些创新的领域。只要给我们一点时间,相信这条路是可以走出去的。

作为恒邦双林,我们也希望做一个美好生活、美好组织、美好产品、美好服务的企业。谢谢大家。

主持嘉宾:张化学先生  中指研究院广州公司总经理

对话嘉宾:杨江辉先生  龙记泰信实业集团有限公司执行总裁

刘朝晖女士  金侨投资控股有限公司副董事长

王  伟先生  儒辰集团副总裁

熊正宽先生  四川省景茂置业集团有限公司董事长

郑金涛先生  上海富康城控股集团有限公司品牌总经理

袁  浩先生  成都明信房地产集团有限公司经营总裁

蔡  峥先生  浙江绿城理想生活商业运营服务有限公司总经理

雷海燕女士  宁夏中房集团董事会秘书

对话研讨(一):从“流量”到“留量”品牌如何构建营销生态闭环

以下为研讨内容实录:

张化学:刘教授讲到了智能化和数字化对房地产行业的影响,提到了就各行各业来讲,房地产行业受影响相对少一些。疫情也让房地产被迫走到了线上,并且很多企业业进行了各种各样的尝试,效果也不一样,有好有坏。接下来跟各位领导讨论一下。

第一,你认为房地产线上销售模式未来的前景怎么样?

第二,咱们公司有什么好的经验或者教训可以分享?

杨江辉:简单介绍一下龙记泰信。龙记泰信是一家来自陕西的百强房企,近年来,我们坚持高地货比、高周转的核心战略,保持了年均近百分之百的增速,除了陕西以外在整个西北、华中、华东九个省份都有布局。欢迎广大同行、土地方、资金方深入合作交流。

今天的话题主要有两个维度:

第一,要从前端做到第一个基本面,从拿地,以及产品定位角度为营销解决70%的问题。今年龙记泰信在新增的项目中,基本上做到了这一点。

第二,回到线下本身,在龙记泰信深耕的区域,因为产品、物业服务的口碑、当地的影响力,线上的一些流量还是产生了部分的成交,有一定的客户粘性。所以要做好第二个基本面,就是在线下做好案场服务、示范区的整体包装以及整个物业服务体系的推广。

但凡做好这两个基本面,线上的流量转化为线下的流量是一个水到渠成的事情。

刘朝晖:各位领导、各位嘉宾,大家好。我来自湖南,来自金侨集团。非常荣幸我已经连续六年在这里参加中国地产百强品牌发布会,今年特别高兴,因为物业企业也在今年获得了中国物业百强的殊荣,感谢中指院,感谢业主,感谢各位业内人士的认可。回到今天的话题,疫情下房地产线上销售的前景和模式,在这里跟大家分享一下我们的几个小观点。

首先,房地产市场线上销售虽然是当初疫情下的无奈之举,实际上,从长期来看,从未来来看,从国际来看,从社会发展来看,这是一个必然的趋势。

从未来来看,房地产线上销售是我们线上线下“组合拳”营销中的必备技能。因为未来线上的营销可能会成为新型的营销模式,这就要上升到到国际角度来看,国外很多国家早就已经进行了线上的营销,并且已经通过强大的网络平台和市场的认可,他们有完备的线上营销道具,以及强大的网络基础。从未来发展来看,现代人的时间观念很紧凑,碎片式的时间都会被用来收集重要资讯,线上化销售可以满足现代人在强大线上平台之上的购房需求。疫情突如其来,房地产面临双重压力,可以说房子推不出去。因为我们见不到客户,客户又不能对我们的产品面对面的进行深入的了解,可以说疫情隔离了我们和客户,疫情也隔离了客户和产品,所以房地产企业都在思考怎么样去突破线上营销。我们也采取了一些措施,比如借助APP和VR看房小程序搭建一个网络营销的平台,同时利用微信、微博和抖音等网上资源进行转型升级,加上短视频和微信公众号等等,为线上营销做准备。

第二,线上营销的同时我们也采取了一些辅助措施,我们进行了全民营销,进行了团购,同时以价换量打破城市的壁垒,打破价格的壁垒,打破行业的壁垒。我们借助渠道,利用国家的政策,比如天津的落户政策,对华北、湖南、河南的一些客户资源进行整合,运用线上线下的“组合拳”进行推广,取得了不错的效果。等疫情缓解的时候,压抑的刚需和市场需求一下子井喷,我们就获得了营销的小阳春。

第三,我们学会了“潜水”。我们一直要求我们的高端团队和所有的员工都必须要学会“潜水”,我们要在疫情期间,在我们不能出门的时候,要埋头苦干,要去增强品牌的影响力,打造更强大的品牌,锻造我们的品牌,让我们的品牌在线上发力推广,这样,线上线下相结合,就使我们的品牌获得了市场和客户的认可。

这几个举措,体现出线上的营销和线下营销非常互补,线上“有内容”,线下“有温度”,这样一套线上线下的“组合拳”,为销售赋能,让企业在销售战场上能打得更好,走得更远。

王伟:我来自山东的儒辰集团。儒辰通过投身公益、组织工地开放日等活动,实现与客户“零”距离交流,创新推动产品迭代升级,提出第五代健康智慧住区“健康+、生态+、智慧+、人文+、服务+”的“5+”理念,通过每一点改变,带来更便捷、更简单、更美好的生活方式,更全维、更全龄的社区空间,更有温度、更有责任的物业服务,为用户打造“理想家”。用过硬的产品质量,留住忠实客户,真正实现客户从“流量”向“留量”转变,并使之成为传播儒辰品牌的“星星之火”,打造儒辰的营销生态闭环。

熊正宽:我是来自四川景茂集团。刚才这个话题前面几位说得很到位了,补充一点。“流量”和“留量”,这两方面我们要有创新的思维,敏捷的思路,把它落地做好。房地产的销售跟一般的产品不一样,房地产销售很靠手艺,用心做才能做好,主要需要有创新的思维才能够做好。   

郑金涛:我来自上海富康城控控股集团。所谓的第一个“流量”就是曝光率,第二个“留量”就是转化率。今年受疫情的影响,包括直播带货的火爆,让地产行业的营销人有点蠢蠢欲动,大家想更多地通过线上的方式能够寻找多样化的营销手段。其实,对于房地产行业来说,要把这个曝光率的流量转化为留存下来的留量,更多的还是需要在线下做功夫。一切营销方式都是“术”,就房地产而言,最主要能够保证客户忠诚度的“道”还是取决于产品的质量和服务的质量,所以我们认为未来能够在房地产这个行业体现自己竞争差异化的主要还是基于产品的创新、模式的创新以及服务的创新。

袁浩:我来自成都明信集团,一家深耕西南20年的老牌房企。明信一方面持续传播和践行品牌核心诉求“以您为尊,品质立信”,提倡“产品至精、品味至高、品德至诚”三大品牌特色,坚守品质地产事业,将客户对于产品与服务的体验,转化为明信“品质地产”的品牌形象,从心理上基于对集团品牌的信任成为明信的忠实拥护者。

另一方面从今天的主题“流量”和“留量”来看,也是行业里面经常说的来访量和来访转化率。如果一个楼盘每个月来访的客户量是几百组,真正能够转化为成交的大概在10%-20%之间,大家都想要提高这10%-20%的成交转化率。怎么样提高呢?我们认为它就像一个木桶,由很多短片组成,有产品设计、品质打造、物业服务、生活方式和文化理念,通过场景化、理念化的品质打造与社群运营给我们带来流量。

举个例子,成都是世界现代田园城市,我们在成都打造了2850亩的依田村项目,示范区依田桃源已经对外开放。很多人都知道一个客户来访,房企需付出的成本大约在100-1000元每人,而我们的客户要来访反而是我们向客户收费,我们依田桃源要收100块钱的门票,因接待量过大为保障品质我们还要限流,这在业内是比较少见的,因为我们的产品做得好,我们的口碑首屈一指,客户才愿意花钱来我们的示范区售楼部。这才是真正的做有品质的品牌和产品,才能够真正把我们的品牌转化为门票,转化为客户买门票也要来示范区看一下,做到了我们的理念“以您为尊,品质立信”。

 蔡峥:我来自绿城理想生活集团。在绿城,一直淡化营销而非常强调生活服务的概念。营销对于绿城来说已经不是一个简单的动作,而是让业主进入绿城服务体系一个端口,营销结束之后是生活服务的开始和延续。

正是秉承着这一理念,绿城2017年成立了生活集团,用房屋4S品牌运作房屋维修和保养,用大爱天下品牌做养老事业,绿城理想商业公司则创立了原创社区商业品牌“好街”和“美好生活邻里中心”,聚焦社区商业空间的生活服务,“美好生活”也是我们的注册商标,强化了独有的服务IP。

绿城的理念很清晰,要把所有吸引过来的流量变成我们的业主,变成我们以后的用户,甚至变成生活的合伙人,这才是绿城在一直打造的“留量逻辑”。一直以来,绿城为业主提供完整的生活服务体系,现在被绿城称之为5G“心”服务,是绿城升级的园区生活服务体系2.0,以此来全面提升绿城生活服务的价值。这也就是我们在运营好街时提出“去商业化”的理念,不断强化生活服务,绿城对生活服务及品质的探求,如同对产品品质的极致追求一样,是与生俱来的基因。

雷海燕:我是来自西北“暖男”宁夏中房。我们公司的品牌定位是做暖男,什么样的人才是暖男呢?各位女神最有发言权。我说一下我们是怎么做暖男的,说完以后,大家可以给一个评价。

第一,我们公司认为做暖男首先少讲理,多给爱。所以和客户很少纠结七七八八的规则,举个简单的例子,发生在疫情期间,我们和某品牌连锁酒店合作了一个公司的公寓项目,我们把整个公寓出售给客户,客户又租给了这个品牌酒店,但是疫情期间业绩非常难看,酒店没有收入,客户没有租金,怎么办呢?品牌连锁酒店提出要退出,我们老板提出我们宁夏中房是暖男,不能跟客户讲理讲法,公司自己掏腰包给客户出租金,一直维持到现在。所以我们是少讲理,多讲爱。

第二,既要会说好话,还要敢说实话。我们所有的项目少的一页,多的七八页,项目不利因素告知附到合同后面,这个项目有什么不好明明白白告诉客户。

第三,要在客户看得见的地方下功夫,也要在客户看不见的地方下功夫。这么多年我们坚持如一的是所有的项目不但给客户看他能够看到的,所有项目的“肠肠肚肚”都给客户看。

第四,对于客户来说他买的是一套房子,对于我们来说是业主的一生,所以我们的理念是一生陪伴,美好生活服务商。在进住的区域,只要进住就不走,持续耕耘。所以我们宁夏中房成立38年从来没有亏损过,在我们进入的主要区域市场占比超过20%,请大家记住来自西北的暖男——宁夏中房。 

张化学:这个环节到此为止。谢谢各位老总的精彩分享。

董汉军:数字物业,重构社区服务新生态
青岛海尚海生活服务集团有限公司董事长 董汉军

董汉军:

各位与会的领导及同仁,非常荣幸受邀参加中指院这次盛会,我是海尚海服务董汉军。海尚海服务大家可能有点陌生,我们的前身是海尔地产物业,成立于2005年。在海尔集团的模式下,我们紧跟公司的战略规划,加强物联网的合作,在去年推进了数字化转型。数字物业重构社区服务新生态是我们首要的研究课题,也是我今天分享的主题。

我们的战略定位是国内引领的智慧生物服务生态平台,聚焦“基础服务”+“业主增值服务”+“非业主增值服务”+“智能科技“+”城市公共事业服务“5大业务模式,输出全业态服务管理体系。

有很多人就问了,为什么要做转型?大家知道随着时代的进步,传统物业不能满足业主个性化的需求,所以在时代发展的时候,传统的物业不能破局,满意度越来越低,但是随着物联网科技的社区落地,自动化识别和信息化系统不断增多,由于各个资源方技术壁垒使社区成为“信息孤岛”,业主并不能体验到我们这么好的产品带来的幸福体验,而我们的海尚海服务通过大数据、物联网、云平台以及人工智能的高科技技术,做数字化转型,加速海尚海服务引领。

数字化转型,我们专注解决用户痛点问题,我们有5大平台赋能保障,包括物联生态解决方案、app运营、EBA设备设施运维、大数据分析、信息化内控等。生态开放,共创共赢,就要有统一的规则、标准、流程,所以我们打造了8大系统做支撑。为了满足业主的潜在需求,实现场景自裂变,为用户打造全流程无缝体验,业主的体验是没有终点的,将场景库升级成体验库,让业主在我们的平台享受体验和价值。

数字物业的服务转型,有三个方面的工作要做,数字化管理、数字化服务、数字化社区生活,这也是我们在数字化转型过程中的三个节点,数字化管理是转型的基底,也是转型的引擎,是一套成熟的云平台体系。数字化服务是重构的生态场景,一定是绿色节能、安全高效的,是可持续发展的。数字化社区生活是针对用户的每一个痛点,需要整合很多的的企业、品牌、生态资源共同参与,一起打造业主全场景解决方案,这也吻合了我们的战略规划,开放的平台共创共赢,实现了从“用户找物业被动式体验到物业找用户交互式体验”,让陌生的业主变成熟悉的业主,熟悉的业主变成朋友,朋友变成家人,最终成为我们的终身用户。

转型有4个支撑,第一是信息化系统,我们通过移动端创客云APP,这里面最重要的是财务系统,万物互联最终体现在财务平台的数据连接上,业务的开始和结束都要有呈现,我们通过一网即全网,无纸化办公。

第二个支撑是EBA设备设施管理系统,我们技术人员的水平持续地得到提升,不仅是人工成本,对设备管理也有很大的要求,我们做了这个系统以后,对数据进行采集,远程远控,对问题可以提前预警,通过物联网提高物业管理的服务、质量、工作效率,降低能耗及成本。

第三个支撑是大数据分析系统,大数据阿里巴巴马总说过,未来五年、十年最值钱的不是石油,而是数据,我们海尚海有海量的数据,通过我们的物联设备、400客户服务系统,我们管家交互的渠道,以及我们的微信公众号等等,各个渠道已经采集的数据,通过科学的数据分析进行数字化显示,而且我们显示可以多部门定制、多部门看,数据随时随地可以进行查询,满足不同的服务需要。我们大数据可以洞察业主潜在的需求,通过做全周期的数据分析开发,满足他的需求。

第四个就是移动端,三端一程序,把业主日常的服务放在手机上,解决了物业公司内部各部门之间的壁垒,对业主的需求可以一键缴费、信息提报等方面,管家通过海尚海的管理支持业主的实现,通过高频的交互,把线下的服务搬到了线上,既提升了效率,也提升了业主满意度,我们通过物业APP的技术开发,吸引了社区周边的资源方,入住了我们的APP,像在线教育、家政、物流,形成社区的生态圈,服务更多的业主,开发了海尚海的小程序,既解决了业主的痛点,也解决了断点。

转型是否成功,在于业主是否满意,为了提升业主的满意度,我们打造了“6+8+N”的智慧社区全场景生态解决方案。在社区里对车库的管理非常重要,我们做了一个智慧车库的场景,这个智慧车库,大家知道车库潮湿严重,特别是夏天沿海地区,这种除湿系统节能提升70%,而且是无人控制,比如在早高峰的时候,二氧化碳超标,这个系统可以自动开启,给了更高端的车库体验。智慧场景电梯,我们海尚海服务自涌现了一个小微“梯之网”,专项研究关于电梯的所有事宜,针对电梯不稳定、抖动等进行实时监控,故障提前预警,提前维护,带来更放心的乘梯体验。

智慧场景关爱老年人,社区有很多老年人,我们通过技防+人防,可以把一些信息实时上报,异常的报警,为社区老人提出关爱服务,提供安全安心舒适边界的智慧关爱场景。

我们也有很多的案例,可以分享一个,我们大云谷园区有写字楼、有电商、有住宅,是一个多业态的园区,刚开始交付传统的安保定编109人,后来推进设备智能化,安保优化为70人,现在,我们通过数字化转型,对入侵防护预警、AI视频巡检、停车无感支付进行优化提升,最后优化为36人,我们赋能结果的目标是,提高用户体验的前提下,降低企业运行成本,最终实现无人值守的园区。

我的分享结束的时候,借用一句话“产品是被场景替代,行业会被生态覆盖”。我今天分享的数字转型,我想今后在与会里领导和同仁做深入的研究。谢谢大家!

叶丹芃:美好厨房美好家
杭州老板电器股份有限公司CMO 叶丹芃

叶丹芃:

尊敬的各位领导、各位同行、各位合作伙伴、各位媒体朋友们,大家下午好。

今天很荣幸作为行业产业链的服务配套商业,作为厨房电器行业的代表在这里发声。今天和大家分享的主题是《美好厨房美好家》。

我们知道当下中国的城镇化率已经超过了60%,城建的重点已经转移到对于存量的提质增效阶段。从过去有房住到今天要住得更好,过去增量时代我们的目的是让城市、家庭能够拥有自己的房产,到今天存量的时代,我们认为是通过进行内容的赋能和运营的提升,来让我们的资产更好的流通、配置和管理。

今天主力消费人群的更新,人们对于房子以及背后的生活品质应该说有了更全新的认识,提出了不同于以往的要求,无论是户型、物业、环境等等,今天我们一整个下午,大家都在探讨我们到底需要一个怎样的好房子。也许每个人都有自己的定义,但是至少我认为好房子一定是要有一个好的厨房,厨房是家庭生活的中心。厨房早就已经不是一个只是满足了裹腹的场所,更不是家务劳动的场所,是家庭中最具焰火气的空间,而承载着对美好生活的种种向往。

疫情期间全国人民都宅在家,宅在家越久,我们才知道什么房子是好的,才知道那么多的细节都被忽略了。而厨房在疫情期间,是被抱怨最多的场所,因为平时不怎么做饭,疫情期间被逼变成了烹饪高手,也发现自己家的厨房设备并不怎么给力,这也直接加速了在后疫情时代,我们看到厨房电器存量市场的变化。从数据中看到,疫情结束后,更换油烟机、灶具的用户比例飞速增长,这也是疫情催化的作用。而这些抱怨都藏在这16万个4200万户居民的住房里面,从美国的数据可以看到,美国每年会翻新1020万厨房,美国约1亿家庭,存量厨房、存量市场更新需求在被激活。

基于当下存量用户,我们也做了一些调研,去看当下用户对于厨房的更新有什么样的需求。调研数据发现,存量用户在厨房中最大的抱怨两点:第一是对油烟机的吸烟效果、回烟以及清洁的问题。第二是灶具的活力不够、打不着火的问题。从数据中看到大量的用户并不满足过去传统配置的油烟机加一台灶具的厨房基础标配,而会装修后主动选择增配,表现最好的是洗碗机、净水机、烤箱。家庭配置一台洗碗机对于家庭健康是重要的保障,这也使得洗碗机当下有了非常飞速的发展。

我们再看一个数据,从目前精装修市场对于家居家电配套率来看,目前建材类的瓷砖、地板、门、开关等等,包括厨房电器中的橱柜、油烟机灶具基本已经实现了精装修的标配,但是像刚刚提到的蒸烤箱、洗碗机等等在精装修中仅占10%。今年洗碗机首次超过了10%,蒸烤箱目前不到2%。同样的数据放在C端市场,洗碗机的配套率已经接近20%,蒸烤箱已经接近30%,在精装市场因为用户没有太多主动选择的空间,但是在C端市场更能够真实地反映出当下对于厨房电器新兴品类的需求。因此我们认为我们不能做阻挡消费者对于美好生活追求的事情。所以精装房应该配置更多的新兴品类。

我们看到相比较初次购买的用户,存量客户对于品牌、产品、服务都提出了更高的要求。而更广义的层面来看待当下中国人和厨房以及和厨房电器、烹饪机的关系来看,新生代对厨房提出了更高的要求,要求更健康、更便捷、更有乐趣,把厨房当作家庭情感交流的场所,当作生活灵感创造的中心。当然当下市场并没有被打开,第一厨房空间受限,第二厨房管线预留不足,第三是旧厨房拆改比较复杂。基于这样的现实,我们也在思考,我们到底能做什么,既然今天的存量房很难改变,我们如何在当下的新房未来的存量房当中如何解决这些麻烦,解决这些抱怨。包括四个方面:

第一是油烟问题,这是老板电器最擅长的领域,1979年成立以后,我们专注油烟机,赢得了广大用户的信任和青睐。刚才讲到油烟机抱怨的比例是最高的,我们通过满意度调研,发信止回阀的抱怨程度横高,目前对于开发商而言,我们更多采购的是小红阀,也没有太多的防火、安全考虑,因此老板特有的拥有防火专利的止回阀,更便于安装,更加适合不同的烟道类型,密封效果更好。止回阀只是一个权宜之计,要想根本解决回烟、串味、排烟问题,需要技术上的底层创新,我们发明了油烟机的新物种,中央油烟机,把油烟机从家里的厨房转移到了楼顶的公共烟道口,把传统的排烟方式进行了颠覆,并且通过智能分配的算法,让每一层油烟的排风量得到合理分配,保证在做饭高峰期能够合理分配每层楼的排烟效果,从而使得排烟更加顺畅,并且因为把电极的动力设备,从家里的油烟机转移到楼顶的中央油烟机,家中可以免受电机噪声污染。

第二就是新厨房解决方案,当下中国厨房已经从过去的1.0时代,油烟机灶具为核心的配置时代到当下4.0时代,我们认为中国新厨房的标准应该配置油烟机、灶具、政烤一体机、洗碗机,这样的配置才算得上中国新厨房。老板电器的担当就是创造出更适合中国厨房的解决方案。不同的烹饪方式对厨房电器的形态影响有不同的区别,我们要做的就是定义更适合中国厨房的应该有的样貌:更强的性能、更多的空间、更多的功能,满足用户在烹饪前、烹饪中、烹饪后的要求,满足中式烹饪的不同方式、烹饪技法。

第三是服务保证,从存量市场定制的更新方案设计,以及快速换新,相应的售后服务等等六大服务流程,来保证在存量市场能够完美的进行交付。

最后也是呼吁,我们认为要想让中国新厨房变成更多的厨房标配,仅仅靠我们自身努力是不够的,需要和相关的主管部门、相关的协会以及开发商共同努力来创造。因此我们借此机会,向相应的主管部门以及开发商共同呼吁:第一合理扩容厨房面积,中国厨房面积这么多年来没有得到本质性的改善,我们认为需要合理地扩容。第二是调整精装修厨房设计,当下的精装修数据也看到了,我们认为应该可以增加配套的厨房管线方案,预留相应的位置,为用户增前新的厨房设备考虑。同时,希望精装房可以配置更多的传统烟灶以外更多的新兴品类,满足更多人对美好厨房的向往。

最后祝愿和期待让新厨房成为更多住房的标配,老板电器会和诸位合作伙伴一起共同创造对美好生活的向往,谢谢!

9月10日,由中国房地产TOP10研究组主办,中指控股(CIH)、中指研究院承办的2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京召开。众多中国优秀房地产品牌企业代表参与会议,并进行经验分享。会上,与会嘉宾以《服务为本的新格局下,物业企业品牌力塑造的思考与路径》为题,开展了对话研讨。

对话研讨(三):服务为本的新格局下,物业企业品牌力塑造的思考与路径

主持嘉宾:牛晓娟女士 中指研究院物业事业部副总经理

对话嘉宾:靳勤先生 保利物业服务股份有限公司副总经理

窦勇志先生 彩生活服务集团副总裁兼北部战区区域总裁、北部特区负责人

薛茫茫先生 财信智慧生活服务集团有限公司董事长

姚平先生 金地物业集团副总经理

刘勇罡先生 荣万家生活服务股份有限公司执行董事兼总经理

唐俊杰先生 德信盛全物业服务有限公司董事长兼总经理

闭涛先生 新力控股集团副总裁、新力物业集团董事长兼总经理

牟立园女士 浙江佳源物业服务集团有限公司执行董事

李炯先生 星河智善生活集团总经理

刘颖女士 广西彰泰物业服务集团有限公司董事长

万志强先生 湖南建工物业发展集团有限公司首席战略官

李诚智先生 武汉嘉信物业管理有限公司董事总经理

沈燕先生 浙江中能物业服务股份有限公司董事长

张梁勇先生 乐奥生活服务集团有限公司总经理

牛晓娟:这个论坛的主题是在服务升级的大背景下,物业企业如何塑造自己的品牌。目前,一些物业企业已经或正在整体品牌构建上围绕主品牌进行延伸,构建多品牌,不知靳勤总、唐俊杰总和沈燕总怎么看待多品牌策略?

靳勤:保利物业一直秉承着跟延续着保利发展集团的战略,我们在2010年,率先打造了行业内首个物业服务品牌——“亲情和院”,着力于打造适合普通住宅的服务产品,并从此迈入了产品品牌建设阶段,相继打造高端住宅服务品牌“东方礼遇”、商办服务品牌“星云企服”、公共服务品牌“镇兴中国”,并形成围绕业主增值服务的“盈和生态”,我们是在品牌战略的指导下发力于整个产业。2019年,保利物业向整个行业发布了大物业战略,从社区走向城市。随着行业发展至今,各个行业,包括资本市场对物业已经有了充分认识,也看到了行业未来的发展前景。

品牌方面说三点:

1、基于品牌力的打造和保利的发展的体会是要重视整个品牌的定位,关键在于要成为品类的引领。

2、要重视品质的内涵,核心还是品质和服务。

3、重在坚持,一定要不断地深化坚持,把品牌的理念做到深入人心。

唐俊杰:首先,品牌策略是基于物业企业自身发展的不同阶段做出的对应选择。行业集中化加剧,对于德信盛全服务而言,也面临越来越多的市场外拓和收并购,多品牌战略成为必然。

目前德信盛全实行双品牌战略,“德信服务”优先为德信地产提供专属化服务。“盛全服务”近年来也多次获得中指院颁发的“中国物业服务市场化运营领先品牌”的肯定。我们会在外拓项目、与政府合作项目中继续沿用这个具有市场化基因的品牌,从而使得德信盛全服务能在不同领域形成较强的市场竞争力。

其次,品牌策略要从供需关系来看。整个物业行业已经在增值服务领域衍生出很多子板块,包括租售、社区服务、大健康、大教育等,都希望能与主品牌形成呼应,给业主带来更多层次的满足。

对于多品牌战略的实现,我个人认为要基于物业企业自身的实力,控制好整个集团资源的分配,提高我们的品牌经营和运营能力,才能使我们的品牌发展较好。

沈燕:今天这样一个机会非常好,第一次参加这样一个论坛,非常激动。浙江中能物业在浙江嘉兴,也是红色基因的启航地,嘉兴也是我们党的诞生地。今天有幸作为红色物业品牌来参加这个活动,关于多品牌的延伸谈点我自己的想法。

物业企业从最初的单一住宅物业开始,慢慢发展到今天,几乎是全类,随着业态越来越多,多品牌的发展更加有需求,住宅类有高、中、低端服务,除了住宅以外的其他各类物业,包括医院、学校等等,通过多品牌让我们的物业服务更加专注、更加专业,也让我们的服务做得更加有效,所以多品牌的发展是一个趋势,也是根据企业的实际情况、需求而定。比如说我们除了住宅物业类,还有园区管家,医院类我们有医管家,除了业态子品牌,我们延伸了其它的配套服务类分子公司,比如说我们有中能保安,有中能乐厨,有中能房屋经纪的地产,所以我们未来的发展方向是做好主品牌,同时经营好各专业的子品牌。

牛晓娟:我们知道,人们的需求在动态变化,物业企业也需要紧跟形势,不断进行品牌升级以回应业主的诉求。品牌升级目前在全行业是个热点话题。我们请四位嘉宾窦勇志总、姚平总、牟立园总、刘颖总,分别来谈谈在品牌升级方面有着怎样的思考和计划?

窦勇志:一个企业的成功不是他的作品,而是他的品牌。作为彩生活来讲有三个地方可以与大家分享。

第一,知名度,彩生活作为第一家上市物业企业,“互联网+”的是彩生活,知名度较高;

第二,美誉度,我们一直坚持将社区服务做到家,能够做成熟人文化;

第三,忠诚度,我们在品牌建设上出台了系列东方比邻节,让业主相互了解,逐渐提高业主与物业间的忠诚度。

姚平:金地物业的服务品质在行业内有口皆碑。面对纷繁复杂的市场环境,金地物业人坚持“有质量的增长”的同时,不断贯彻“品质为基”理念,秉持工匠精神,努力践行“精品服务 真情关爱”的服务理念,顺应规模化发展,以市场导向为基础制定不同的服务标准,不断的改进、提升、创新,得到地产开发商、大型机构以及业主的广泛认可,历年满意度调研结果持续领先。
不仅如此,金地物业针对员工全面升级推出“新三感”文化理念,促进从认知理解到感受体验的进一步转化升华,持续塑造信任文化、全面激活奋斗者价值感、持续员工幸福感,创新打造出“逐梦”、“掘金”、“满分行动”、“享唱就唱”等一系列知名文化品牌,以多品牌联动为主线,自上而下全面提升企业文化内涵,将金地核心价值观体现得淋漓尽致。

牟立园:佳源服务深耕嘉兴15年来,在物业服务领域开辟了一条属于自己的特色品牌道路,随着业主需求的动态变化,我们也相应的对自己的品牌不断升级,以回应业主的诉求,1.我们是把物业的基础“四保”服务升级为“六保”,增加了“保长者”和“保学童”服务,围绕着品牌和战略的迭代,不断提升服务品质,建设业主的宜居健康社区。2.佳源服务深受红船旁的红色文化熏陶,率先成立了党委,并且通过对邻里中心的改造和升级很好地实现基层网格员的推广,并将红色议事厅、业主恳谈会、经理接待日等纳入基础服务的环节。佳源服务围绕后续业务发展将不断地探索、创新、升级自身品牌并实现与基础运营相打通,让业主能够更加感受到服务的温度。

刘颖:作为广西物业的领军企业,我们下一步要在品牌的广度、浓度、温度三个方面做我们的品牌发展的思考。广度是指如何把区域领军的物业品牌发展为更大区域的品牌,比如说我们是西南物业品牌10强,未来我们能不能成为全国物业品牌50强、30强、20强,这是在区域品牌的广度上。

品牌传播的浓度上,作为一个积极对接资本市场的物业企业,我们如何把高客户满意度、好评度,转化为我们在品牌传播力上的浓度,助力于下一步规模化的发展。

如何坚守核心竞争力的品牌温度?也就是“六泰服务”,“六心十好”的物业服务标准,真正成为中国住宅物业的亲情社区、感动服务的标杆,未来将品牌的温度作为我们的核心竞争力。

牛晓娟:对于物业企业来说,业主满意度是企业品牌的生命线。就这个问题,专门请教一下李炯总,公司采取了哪些进阶服务提升品牌满意度?

李炯:现在随着资本市场关注物业企业,各个物业企业通过满意度的品牌效应不断拓宽业态领域,通过规模叠加高科技,从而获取资本红利,这是大多数物业企业的初心和现在遵循的一个发展路径。

我们智善生活目前在品牌建设和满意度建设方面主要遵循三点:

一是好,通过新技术、新科技一系列服务产品的设计,提供标准化服务,打造五好社区。

二是善,我们要求员工要日行一善,每天要在自己力所能及的范围内为业主做一件事,要日修一善,每天要修缮一个公共区域的设备设施。我们有长者食堂、独居老人的拜访活动。

三是智,智善生活从2015年开始对新技术、新科技的智慧化产品不断研发,目前巡逻机器人、停车场无人值守、人脸识别都变成提升客户满意度,提升服务效率和市场外拓非常重要的一张名片和抓手。

关于品牌和客户满意度,我们认为只有满意才能有胜利。

牛晓娟:品牌在公司外拓的过程中起到了至关重要的作用,下面有请薛总分享一下外拓方面的经验。

薛茫茫:品牌建设需要回答两个问题,一个是品牌如何创造价值,一个是品牌如何传播价值。在品牌的价值创造方面,大家都会发现行业里面优秀的物业品牌在核心价值,特别是功能性价值的创造方面越来越趋同,也就是说物业做到一定的时候,大家长得越来越像,财信在这种环境下如何来创造自己的品牌特征,我们做了一些思考。

因为财信智慧生活服务集团和行业的前10的企业不一样,我们是一家市场化的物业企业,我们有80%的客户是政府、开发商、业委会是来自于市场,市场化客户的需求千差万别,我们研发了一套有自主知识产权的数字化物业管理平台,我们叫财智云,可以精准地识别客户的需求,把它标准化、数字化。数字化的好处在于一旦模型设立好了,不管时间怎么变,人员怎么变,品质标准和成本控制是不会变化的,而且我们还可以通过云平台了解客户的反馈,不断地调整和优化服务。

我们在定制客户的物业服务,定制的东西总是最贴心的,这种差异化、市场化的品牌定位对于我们的拓展确实非常有帮助,现在市场上有一个痛点,很多中小型的房地产开发企业,他们自己投入资源打造数字化平台规模太小,不能支撑。如果交给大型的地产公司交,往往又担心失去自己的品牌特征,有可能会动员地产业务发展的根本。财智云可以完全的解决这个问题,我们希望能够成为中小型房地产企业物业服务的专家,我们还有一些其它的产品解决方案。

闭涛:所有的拓展都是基于品牌。首先最清晰的是要围绕着你的品牌才能确定你的战略。你对自己的品牌在区域的优势或者在全国的优势、你对竞争对手的优势区域和优势的细分领域,都要有一个非常强的认知,这才能够确定你自己非常好的布局和战略。我们新力物业作为区域优势型的企业代表,用我们的战略来讲,用三句话总结:北上广深我们树标杆;机会市场我们深挖洞(机会市场是指在有些城市特别强势品牌的企业在那里的布局,或者是优势不明显的地方会成为我们的机会市场,我们要做一些深耕布局);优势市场广积粮,比如说在江西我们新力物业有绝对的品牌优势,大小通吃,尽量把更多的优质资源装进来,这是形成非全国性品牌的物业企业的战略。

万志强:品牌是市场对于于企业的认知,认知是基于背后市场对企业的信任链接。主要体现在:知名度、美誉度和忠诚度三个维度。

其对企业在市场拓展中的作用和价值是显而易见、事半功倍的。以我们湖南建工物发集团为例,作为中国企业500强、湖南省大型骨干国有企业——湖南建工集团旗下“投资+建设+运营”产业链中的【大运营】版块,我们背靠国企、面向市场,以湖南建工省属国企的知名度和美誉度为背书,通过“城乡服务运营商”的品牌定位,构建“1257发展生态圈”品牌内涵,快速布局省内外市场,通过“品牌+产品”为市场拓展赋能!

综上,我认为,品牌是企业发展中重要的一极,是企业的隐形生产力,是企业软实力和核心竞争力的综合体现!

牛晓娟:品牌作为一种标识,是企业生命力的体现。在品牌特色培育上,各家都有自己的方法。我们来听听李诚智总在红色物业上有怎样独特的思考和实践经验?

李诚智:我来自武汉嘉信物业,先跟大家做一个推广,武汉市现在应该是全国最安全的城市,也欢迎在座的大家到武汉来旅游,到武汉来投资。

其实在今年上半年,整个疫情的过程中有一个词,被高频提到,叫基层社区治理,基层社区治理也是我们做物业管理很重要的目标,我们公司在三年前就开始思考这个话题,我们就在走红色物业的道路。2018年4月份总书记到我们在管项目的基层社区去视察,当时也提出来了,基层治理是社会治理的基础,只有基层治理做得好,整个社会大厦才更稳,国家大厦才会稳,我们也在这方面做了很多的尝试和探索,包括我们也做了一些思考,物业服务和传统的商业服务不太一样,我们可能更多的除了服务小业主之外,还要服务基层政府、服务基层社区,最终还是服务小业主,因为基层社区主要的服务对象也是我们的居民,这是我们最早做的一些思考。在实际工作过程中,我们践行红色物业,主要是三个方面:第一是做融合,我们做物业网格和社区网格的融合,做交叉任职,社区和物业交叉任职,真正将社区的基层力量有机地调动起来。我们还会开三方联动会议,业委会和社区共同解决物业公司单方面解决不了的问题,共同为居民提供服务。

第二,我们公司成立了党总支,每个项目都有党支部。在疫情过程中也得到了很好的验证,我们走在最前线的这些员工,大多数都是党员,在危难时刻,信仰可以给我们很大的支撑。

第三,我们除了做好党建工作和融合之外,我们企业也做了双线的服务监督机制,除了物业公司常规都会配置的品质部、业务部,我们还配置了自己的红色物业部,实际跟党总支是一条线。这个部门也会做小区的品质检查,包括我们每周四要做党员接待日的活动。

以上是我们做红色品牌物业建设的思考。

牛晓娟:良好的管理是物业企业持续发展的基石。问一下刘勇罡总在品牌及社区增值服务管理上有何感想?

刘勇罡:感谢大家一直等到现在,应该说荣万家20年来一直以认真体会、踏实做事作为我们一直的信仰。从我们现在整个业务发展来看,公司遍及全国,今天讲的是品牌,我今天讲的可能跟大家都不太一样,第一个要分享的就是我们如何解决客户的痛点,在疫情期间加速了非常重大的痛点,就是焦虑,刚才一直没有念到,我是最后一个,我也很焦虑,但是这种焦虑在工作里面体现出的是一位父亲天天加班加点,如何面对已经发烧的孩子,邻里之间的互相沟通形成了壁垒,如何打破,业主之间如何形成互相的尊重,一个老年人在园区当中如何赢得邻里之间的互相沟通,这些都是摆在我面前的一些壁垒,我们如何去解决这些事情?应该说品牌活动解决了这些东西,包括我们之前在开展的呦吼家庭节,用长波段的方式在很长的时间内,我们通过让老人走到台前、让孩子走到台前,让真正的主流人士跟孩子互动起来,形成良性互动,让他们真正在业主活动当中形成了自己的尊严支撑。

另外,我们想要解决的是如何让品牌跟我们的经营互动,我们的呦吼家庭节有项主题活动是呦吼夜市·万家烟火起,在每个小区进行大型的夜市展览,充分得到业主的好评,单日的网上直播已经达到10万+的规模,通过这种规模形成了我们的线下便利店、社群、线上商城的互动,进而实现了大量的流量涌入,因而实现了继续不断发展商业的基础,由此我们的品牌为我们的流量助力,为我们的未来助力,物业公司肩负起应该肩负的责任,同时为未来的商业经营做好铺垫。

牛晓娟:感谢刘总的精彩分享,我也想借用刘总的一个词,万家,物业服务品牌企业,守护万家灯火,感谢大家!谢谢!

主持人:2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛的发布暨研讨环节暂告一段落。本次发布将在房天下658个城市网站、新浪财经、今日头条、网易新闻、三房网、证券日报网、重庆晨报网等主流媒体进行同步网络直播,会后形成回访视频,欢迎大家收看、转发,同时希望大家继续关注中国房地产品牌价值研究。

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