北京写字楼需求分化 数据中心成投资热点

2020-10-22 14:36:43  3房网(来源:经济观察网)

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五大行数据显示,北京写字楼市场第三季度空置率在13.9%到17.5%不等。高力国际和戴德梁行数据显示,叠加疫情影响和供应高峰因素,今年北京写字楼市场整体空置率创下十年来新高。

截至目前,房地产投资顾问机构“五大行”世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行均发布了第三季度北京房地产市场报告。

由于样本选择不同,各家机构数据稍有差异,但五大行报告中的共性趋势明显:北京写字楼空置率攀升、数据中心成为本季度热门投资领域。

空置率方面,五大行数据显示,北京写字楼市场第三季度空置率在13.9%到17.5%不等。高力国际和戴德梁行数据显示,叠加疫情影响和供应高峰因素,今年北京写字楼市场整体空置率创下十年来新高。

高力国际判断,未来15个月,北京将迎来近200万平方米的新增供应,供需失衡的态势会加剧并延续到2021年,空置率明年将触顶到近25%。

虽然空置率高企,但各个区域分化明显。

高力国际数据显示,上地区域产业园今年第三季度租金环比上升至167.5元/月/平方米,空置率环比下降至9.9%,在北京写字楼市场中“一枝独秀”,这源自背后的市场需求。

字节跳动、滴滴、好未来、作业帮、快手是被行业重复提及的企业。“都在快速扩张,而且都是1万-2万平方米这么大面积,上地的产业园交易太活跃,一个季度大概能租7、8万平方米,而且客户在谈同一个面积,逆势上扬没办法。”某业内人士透露。

不难理解,这一串企业名单背后代表的短视频、在线教育等行业,在疫情之下几乎没受负面影响。相反,疫情反而帮其教育市场,催生业务。

世邦魏理仕报告指出,在大数据、新媒体为主导的TMT行业及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下,全市新租交易总量环比上升20%。

但并不是所有互联网企业都从中受益,相比上地,消费和文化产业更为集中的望京区域写字楼遇冷。

高力国际数据显示,望京-酒仙桥商圈第三季度的空置率为14.9%,同比环比均上升2.2%,平均租金254.9元/月/平方米,同比下降12.3%,为北京市各商圈同比降幅第二。

同样,分化也出现在不同等级的写字楼间。

高力国际数据显示,乙级写字楼整体空置环比上升1.4%至14.9%左右,租金环比下降1.9%到241元/月/平方米。同时,本季度出现负13万平方米的净吸纳量,这意味着乙级楼宇在本季度有大量空置面积出现。

究其原因,一方面,随着甲级楼宇的租金逐步降低,市场已经出现一些期望改善办公环境的租户从乙级搬到甲级的现象;另一方面,疫情对中小企业的持续性影响最终在三季度数据上有了明显体现,他们开始搬迁、缩减面积或退出市场。

写字楼市场之外,“五大行”数据显示,数据中心投资热度快速提升。

仲量联行数据显示,三季度,北京市场录得至少七个数据中心物业成交,其中包括一个位于通州的数据中心项目,由万国数据和中信产业基金联合收购。此外,万国数据也完成了对顺义三个数据中心的收购。

“随着时间进入下半年,我们看到投资者持续在北京追逐投资机会,关注长期战略布局,对未来市场表现持有较强信心”,仲量联行华北区投资部总监王刚表示,在今年的最后几个月,预计市场中将有更多数据中心的大宗交易完成。“但考虑到疫情对市场的影响,2020年总交易额将会与2019年的高值存在一定差距,不过,相较其他市场而言,北京2020年前三季度投资市场表现整体稳定,预计这一趋势在年末仍将持续。”

第一太平戴维斯也表示,作为非传统投资标的,数据中心建设与需求持续增长,已成为投资市场的新亮点,在未来,此类投资交易将会更多发生。

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